Um tema que tem chamado bastante atenção é o dividend yield dos fundos imobiliários.
Esse assunto nos chamou atenção por dois eventos recentes:
i) o recente movimento no segmento de crédito high yield (abordado na última carteira mensal);
ii) a retração/interrupção de dividendos por alguns FIIs de tijolos – entre os casos mais significativos, destaco o movimento do XP Properties (XPPR11) e do FII Rec Logística (RELG11).
Em ambas as situações, tivemos uma mudança relevante na distribuição de proventos, causando um burburinho no mercado.
No primeiro caso, que envolvem estratégias de crédito de alto risco, muitos investidores compraram as cotas dos fundos analisando unicamente o dividend yield e acabaram acumulando perdas significativas. No segundo, os gestores optaram por estratégias arrojadas de investimento em tijolos (incluindo alavancagem das operações), o que impulsionaram seus proventos em um curto período, mas se tornaram grandes problemas de liquidez para os fundos.
A tomada de decisão exclusivamente motivada pelo dividend yield é amplamente aplicada por cotistas de fundos imobiliários. Como a indústria oferece uma porta de entrada acessível para novos investidores, o histórico de altos dividendos se torna uma forma cômoda e atrativa para aqueles que se interessam na categoria.
Existem diversas formas de contestar essa estratégia. Uma delas é aplicar o método empírico e analisar a distribuição dos proventos de cada fundo do Ifix em algumas janelas, como fizemos na Empiricus Research.
Aproveitando, compilamos os maiores crescimentos e quedas de proventos ao longo dos últimos anos e chegamos a algumas conclusões interessantes no que diz respeito aos segmentos.
Qual o comportamento dos FIIs em relação à distribuição de dividendos
De início, é importante mencionar que o estudo foi realizado apenas com fundos presentes no Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que totalizam 111 atualmente. Os FIIs que não existiam no início do período analisado foram desconsiderados.
Foram utilizados os valores nominais dos proventos, ajustados por qualquer evento dos FIIs, incluindo emissões de cotas e/ou desdobramentos, por exemplo.
Trabalhamos com duas janelas: os últimos 12 meses e os últimos 3 anos. Nota-se que no período mais alongado, a distribuição de proventos se mostrou favorável, visto que 77% dos FIIs registraram crescimento dos valores pagos. Por outro lado, temos um equilíbrio maior no intervalo de um ano, influenciado por questões micro e macroeconômicas.
| Fundos | 1 ano | 3 anos |
| Elevaram proventos | 45,5% | 77,1% |
| Reduziram proventos | 47,3% | 19,3% |
| Estabilidade | 7,3% | 3,6% |
Se relembrarmos o contexto de três anos atrás, o ambiente de mercado era bem incerto, tendo em vista o primeiro impacto da pandemia. Alguns fundos imobiliários, especialmente no segmento de shopping centers, reduziram consideravelmente o pagamento de dividendos. Desde então, os portfólios retomaram gradualmente suas operações e realizaram novos investimentos, fazendo com que o crescimento médio de proventos no período tenha sido de 44,3% (CAGR de 13%).
Na janela de 12 meses, a premissa de recuperação das operações é bem mais comedida, tanto que a variação média do período é de -5%. Apesar dos fundos de shopping prosseguirem com o aumento de renda, o segmento de crédito foi o vilão da análise, dado que seus proventos recuaram aproximadamente 13% no intervalo. Abaixo, apresentamos a variação de proventos por segmento.
Ao longo de um estudo detalhado, disponível a assinantes da série Renda Imobiliária, analisamos o desempenho de cada setor e justificamos esse movimento. Em geral, diversos componentes influenciaram a performance dos proventos, desde a mudança de indicadores econômicos (IPCA e Taxa Selic) até o perfil de gestão de cada fundo. Essa variação dos dividendos no segmento de crédito, por exemplo, é fundamentada no arrefecimento da inflação e no aumento do número de inadimplentes. O curioso é pensar que boa parte desses fundos registrava o maior dividend yield do mercado há um ano atrás…
A seguir você pode conferir a lista dos FIIs que registraram as maiores e menores variações nos dois períodos analisados.
Em alguns casos, o dividend yield pode se tornar uma armadilha
Veja o exemplo dos FIIs de crédito high yield: há 12 meses, a média do DY anualizado dos fundos citados neste relatório era de 14,1%, o que parece bem atrativo. Após um ano, esses fundos acumulam perda de 34%.
Atualmente, os mesmos fundos seguem com patamar de yield chamativo (promovido pela queda considerável das cotas). Novamente, diante dos riscos inerentes do segmento, mantemos distância da categoria.
| Segmento | Yield (abr/22) | Retorno LTM* | Yield atual |
| Shoppings | 8,2% | 11,8% | 9,6% |
| High Yield | 14,1% | -34,1% | 12,8% |
Fonte: Empiricus e Quantum Axis
Por outro lado, os FIIs de shopping, que apresentavam um dividend yield comprimido há 12 meses, obtiveram retornos interessantes no período. Neste momento, a remuneração mensal dos fundos está ainda melhor e o segmento segue como uma das nossas apostas para 2023.
Entre as recomendações, destaco as posição em HSI Malls (HSML11), Mall Brasil Plural (MALL11) e Hedge Brasil Shoppings (HGBS11). Em nossa visão, todos oferecem potencial de ganho de capital interessante, aliado a dividend yield considerável.
Principalmente para os novos investidores, reforço a necessidade de um acompanhamento mais próximo antes de comprar fundos imobiliários. A renda mensal e isenta de imposto de renda é um mecanismo muito agradável para o seu bolso, mas pode se tornar uma dor de cabeça no futuro em caso de uma seleção mal feita.
