Pela primeira vez no ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registrou alta em uma janela mensal – no caso, na de abril. A composição registrou alta de 3,52% no período, com destaque para os fundos de tijolo.
As condições econômicas melhoraram ligeiramente, a partir da divulgação do arcabouço fiscal pelo Ministério da Fazenda. “Pode não ter sido o plano ideal, mas ao menos removeu parte da incerteza envolvendo a saúde financeira do país nos próximos anos”, afirma Caio Araújo, analista responsável pela série Renda Imobiliária na Empiricus Research.
“Além disso, por três divulgações consecutivas, os dados de inflação (IPCA e IGP-M) vieram abaixo das expectativas do mercado, abrindo margem para otimismo em torno da condução da política monetária. Isto é, por mais que ainda tenhamos ameaças envolvendo o nível de preços, o mercado enxerga com mais clareza uma eventual queda dos juros”, explica.
Como fica a alocação de FIIs diante do arrefecimento da inflação e de uma possível queda dos juros?
Caio acredita que os fundos de tijolo seriam os principais beneficiados em um movimento de queda estrutural da Taxa Selic, por sua característica e modelo de precificação serem mais sensíveis a mudanças nos juros.
“Entendo que uma forte alta só viria em um eventual arrefecimento contundente da curva de juros. Isto é, caso as estimativas do mercado para os juros de médio/longo prazo sejam revisadas para baixo. Essa dinâmica foi observada nas últimas semanas, mas a ponta longa permanece elevada mesmo quando comparada com outubro do ano passado”.
Segundo o especialista, caso o cenário otimista se concretize, seus efeitos seriam notados gradualmente pelo mercado, dado que a performance dos juros está atrelada à saúde fiscal do país. Porém, no curto prazo, a inflação pode permanecer em patamares desconfortáveis, o que seria péssimo para os ativos de risco, pois implicaria em uma conduta mais conservadora do Banco Central. O mercado ainda considera esse cenário. Tanto que o DI esperado para janeiro de 2024 se encontra na casa de 13,3%.
“Portanto, não consideramos uma ‘virada de mão’ imediata para FIIs de tijolos. Nossas recomendações já possuem exposição considerável à categoria e pretendemos seguir em uma transição gradual, mesmo que limite a rentabilidade”, explica.
Fundos de papel também se beneficiariam
Caio também lembra o investidor que boa parte dos fundos de papel seriam beneficiados por um eventual arrefecimento da curva de juros, já que a marcação a mercado dos CRIs geraria um movimento favorável em suas carteiras, que hoje negociam com desconto em relação ao valor patrimonial.
Por fim, o especialista acredita que a alta do Ifix pode persistir no curtíssimo prazo por mera questão de fluxo de investidores, visto que sua remuneração se tornou mais competitiva em relação à renda fixa. “Lembrando que o dividend yield do índice (últimos 12 meses) segue muito próximo da máxima histórica, na casa de 11,8%”, afirma.
