O XP Malls (XPML11), fundo imobiliário de shopping centers, está prestes a encerrar sua 8ª emissão de cotas, com captação de R$ 300 milhões e lote adicional de R$ 75 milhões. Como as cotas do FII negociam com prêmio (preços mais caros) em relação a seus pares, na opinião de Caio Araujo, analista da Empiricus Research, o melhor por enquanto é não investir no XPML11.
“Gosto muito das características qualitativas do fundo. Talvez valha a pena entrar no FII em uma nova janela de entrada”, orienta o responsável pela série Renda Imobiliária.
Desde o início de suas negociações, o XPML11 apresentou um retorno de 51,72%, contra 38,46% do Ifix e 44,10% do CDI.
Com sete emissões de cotas bem-sucedidas (e uma em andamento), o XPML11 possui 21,3 milhões de cotas distribuídas em uma base de mais de 312 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido (PL) de pouco mais de R$ 2,1 bilhões (valor patrimonial de R$ 98,76 por cota).
De modo geral, a estratégia do XPML11 consiste em obter participação minoritária em ativos administrados por operadoras de shoppings com ampla experiência no segmento.
“Isso permite a geração de ganhos com diversificação. Por outro lado, a falta de controle dos empreendimentos pode atrapalhar na deliberação de execução de alguma expansão ou retrofit, dependendo bastante do bom relacionamento da gestão com o administrador do shopping”, explica Caio.
Como é o portfólio do XPML11
O fundo tem um portfólio bem diversificado, com 16 ativos, a maioria voltada para o público de alta renda, e, segundo o analista, tem realizado movimentações interessantes em seu portfólio, incluindo aquisições e expansões de área.
Os ativos do XPML11 possuem a seguinte distribuição – sem considerar a emissão de cotas em andamento:
- 93,2% em imóveis;
- 2,8% em cotas de outros FIIs;
- 2% em CRIs conversíveis; e
- 2% em caixa.
O portfólio de imóveis do fundo marca presença em 7 diferentes estados e conta com um total de 151 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), distribuída entre 16 ativos, sendo um deles o Via Parque Shopping FII (FVPQ11), que representa os 2,8% em cotas de outros FIIs – o ativo está relacionado nesta categoria pois se trata de uma posição tática da gestão.
Por que o FII está fazendo a oitava emissão de cotas?
Conforme divulgado pela gestão do XML11, parte dos recursos será direcionada para ampliar em 6 pontos percentuais a participação do XPML11 no Shopping da Bahia.
“Trata-se de um empreendimento maduro, sendo um dos principais ativos do seu portfólio e um dos mais relevantes da região Nordeste. É um ativo bem interessante para a carteira do XP Malls, tendo em vista seu posicionamento dominante na região e seu potencial de geração de caixa. Inclusive, o imóvel está em processo de retrofit iniciado pela Aliansce (controladora), com estimativa de expansão da ABL [Área Bruta Locável]”, avalia Caio.
O fundo havia adquirido 9% do shopping no início do último ano a um cap rate de 7,8% ao ano, que inclusive será o mesmo para esta transação e o mesmo utilizado para a compra de mais 3% do empreendimento em fevereiro deste ano. Somadas as aquisições, a participação do FII no empreendimento será de 18%.
Ainda na oferta, o fundo utilizará parte dos recursos para um aumento de posição no Shopping Cidade Jardim, que já faz parte do portfólio do XPML11. Conforme divulgado na mídia, a transação deve registrar um cap rate de 9% ao ano. Na visão do analista, é um patamar bastante atrativo para a ponta compradora, principalmente por se tratar de um ativo único do segmento de shopping centers e voltado para o público classe A.
Vale comentar que foi concluída a terceira expansão do ativo em março deste ano, o qual adicionou cerca de 11 mil metros quadrados de ABL para o empreendimento, além de 28 novas lojas. A área inaugurada foi 100% locada de início, o que evidencia a alta demanda pelo shopping.
Seguindo com as expansões, está sendo realizada uma obra do Catarina Outlet, que deve ser inaugurada em agosto deste ano. O projeto prevê ampliação da ABL própria do fundo para o patamar de 18 mil metros quadrados e que o ativo passe a representar 21% do NOI do portfólio.
“A conjuntura econômica atual e o posicionamento dominante dos imóveis proporcionam altas barreiras de entrada nas regiões, o que favorece a resiliência dos ativos. Neste cenário, a capacidade de expansão dos shoppings é importantíssima, dado que reforça gradualmente sua operação”, resume o analista.
Valuation (ainda) não compensa
Após o avanço das cotações da indústria nas últimas semanas, o XPML11 passou a apresentar prêmio em relação ao seu valor patrimonial – o único do setor de shoppings -, enquanto os seus pares são negociados com deságio. Ou seja, as cotas do FII ainda estão mais caras do que Caio avalia que seria o ideal.
Por outro lado, na coluna de yield anualizado, o fundo apresenta um valor acima da média calculada, impulsionado pela linearização da distribuição das reservas de lucro.
“No nosso modelo de valuation, encontramos um upside de 1,69%, com uma perspectiva de manutenção de renda na casa de 8% para os próximos 12 meses”, explica.
Inclusive, o FII distribui, ainda nesta semana, dividendos para quem já é cotista.
O preço por metro quadrado do XPML11 se encontra bem acima do praticado pela indústria, que resulta em um impacto negativo no cap rate, mas que pode ser explicado pela alta qualidade do seu portfólio, com aspectos qualitativos superiores aos dos seus pares.
Quanto à liquidez, o FII tem um resultado bastante confortável, bem em linha com a média, que permite volumes expressivos de negociação de suas cotas.
Portanto, com ótimas características qualitativas, o que leva a Empiricus Research a se manter de fora do XP Malls (XPML11) é o patamar atual de preço das suas cotas, que está elevado para o setor de shoppings.
