Junho foi um mês pra lá de positivo para quem investe em renda variável no Brasil. Não por acaso, os dois melhores índices do mês, em termos de rentabilidade, foram o Ibovespa (9%) e o IFIX (4,71%), principal benchmark dos fundos imobiliários (FIIs).
A classe de ativos vem se destacando em 2023, principalmente por conta do arrefecimento da curva de juros e a expectativa pela queda da Selic no segundo semestre. O IFIX já subiu 10,05% no ano e, na casa dos 3.155 pontos, está a 98 pontos da sua máxima histórica alcançada em janeiro de 2020.
Para que o investidor possa capturar o ciclo de afrouxamento monetário que se apresenta logo à frente, a Empiricus Research recomendou gratuitamente cinco fundos imobiliários para se ter em julho.
Mas antes, vamos conferir as maiores altas do último mês:
- PATL11 (Logística) – 15,9%
- BRCR11 (Lajes corporativas) – 14,9%
- VILG11 (Logística) – 14,4%
- LGCP11 (Logística) – 13,7%
- CPFF11 (FoF) – 12,9%
Os fundos imobiliários são tradicionalmente classificados em três categorias: tijolo, papel e híbrido. Na primeira, estão os FIIs que investem em ativos físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas e shoppings centers. Por outro lado, os fundos imobiliários de papel investem o patrimônio em títulos do setor, como CRIs, LCIs e LCAs.
Como é possível observar, das cinco maiores altas de junho, quatro são do segmento de tijolo. A exceção é o Capitânia Reit FoF (CPFF11), que é um Fundo de Fundo, ou seja, um FII que investe em outros FIIs.
Para o especialista em fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Araújo, a dominância dos FIIs de tijolo ocorreu justamente porque a categoria é mais sensível à queda de juros. “Como tivemos uma descompressão significativa nos últimos 40 dias, e com isso uma queda do juro longo, os fundos de tijolos foram as maiores altas”, explica.
Dentro dos fundos de tijolos, os fundos de logística se destacaram, com três FIIs dentre as cinco maiores altas. Como lembra o analista, algumas das teses “mais arrojadas” estão neste segmento, que tradicionalmente é mais sensível a juros e desponta em momentos como o atual.
PATL11 foi o destaque do mês
O FII vencedor do mês de junho foi o Pátria Logística (PATL11), que é uma recomendação da série Renda Imobiliária, da Empiricus.
De acordo com Caio, o fundo é, desde o início do ano, um dos mais descontados do setor de logística. “A tese envolve um pouco mais de risco, tendo em vista a concentração de ativos e inquilinos no portfólio. Ainda assim, o FII tem uma ocupação acima da média para o segmento e um bom posicionamento de ativos”, avalia.
Segundo ele, não houve um motivo operacional específico para a alta. “Na minha visão foi um catch up com pares do segmento. O desconto sobre a cota patrimonial estava bem exagerado”.
Mesmo com a forte alta, Caio ainda vê atratividade no investimento que, apesar de ser uma tese considerada arriscada, pode continuar se favorecendo do cenário macroeconômico.
“Em função da desocupação de um inquilino, poderemos ver volatilidade no ativo. Mas o preço de R$ 2,5 mil por metro quadrado da carteira ainda está bem abaixo do custo de reposição, e o desconto patrimonial está acima de 20%”.
XPML11: analista recomenda FII para julho
O analista também recomendou cinco fundos imobiliários que podem se beneficiar do cenário atual em julho.
Um deles é o XP Malls (XPML11). O FII do segmento de shopping centers tem um portfólio diversificado, com 16 ativos em 7 estados diferentes, que totalizam uma área bruta locável (ABL) de 151 mil metros quadrados.
O fundo possui shoppings destinados a diferentes classes sociais, com maior representatividade de empreendimentos voltados para os públicos de alta renda, como é o caso do Shopping Cidade Jardim e do Catarina Outlet, administrados pela JHSF.
“Esse tipo de consumidor consegue manter o seu poder de compra ao longo do tempo e atravessa crises de forma menos sensível, o que se traduz em resiliência para os imóveis”, analisa Caio Araújo.
Além disso, o XPML11 concluiu no último mês a 8ª emissão de cotas, em que capturou R$ 375 milhões. Para o analista, o bom resultado da oferta traz mais uma sinalização positiva quanto ao apetite do mercado por FIIs de tijolo.
“Em termos operacionais, o portfólio se encontra com taxa de ocupação próxima de 95%, em linha com a média do mercado. Cabe citar que o indicador se manteve estável mesmo ao longo da crise sanitária, o que reflete a qualidade e a boa gestão comercial da equipe do fundo”, aponta.
Fundo imobiliário tem potencial para valorizar 12,5%
Além disso, o fundo imobiliário ampliou sua participação em ativos de qualidade, como o Shopping Cidade Jardim e o Shopping da Bahia. As dívidas do XPML11 estão em R$ 679 milhões, um loan to value (LTV) de 23,4%, patamar que, na visão do analista, é “confortável para o segmento”.
“No modelo de fluxo de caixa, estimamos um upside de aproximadamente 12,5% para o último preço de fechamento, aliado à distribuição de dividendos em torno de 8% nos próximos 12 meses. Caso a curva de juros continue em trajetória de queda, prevejo uma captura de valor ainda maior para o ativo”, finaliza Caio.
Além deste, o analista recomendou outros quatro fundos imobiliários propícios para o cenário. Você pode conferi-los gratuitamente neste link.
