Quem não tem colírio…
Pois é, a recomendação de hoje envolve o mercado da cannabis e, por mais estranho que pareça, o mercado imobiliário também. Tudo numa única empresa, a Innovative Industrial Properties (IIPR).
Esse ativo é indicado pelo nosso analista João Piccioni, aqui na Empiricus, na série MoneyRider desde maio de 2018. A partir daí, a IIPR rentabilizou incríveis 443,65%.
Nada mal, certo?
Neste artigo, vamos explicar esse mix atípico e como você pode lucrar com ele. Para facilitar sua experiência, estruturamos o conteúdo da seguinte forma:
Cannabis e Real Estate? Essa combinação existe?
Além de existir, essas duas indústrias possuem uma complementaridade muito lucrativa. Fundada em 2016, a Innovative Industrial Properties (IIPR) é focada na aquisição e administração de propriedades industriais voltadas à indústria da cannabis medicinal.
Para os leitores mais interessados no aspecto mais técnico da empresa, ela se configura como um REIT, ou seja, um fundo de investimento imobiliário americano. O seu modelo de negócio, para sermos específicos, é o “Sale & Leaseback”.
Explicamos.
Uma companhia do ramo de cannabis medicinal vende uma propriedade para a IIPR, que passa a administrá-la. Então, essa mesma companhia aluga — longo prazo, aqui — a propriedade que vendeu, para exercer seus negócios.
Faz sentido para a IIPR porque “ela adquire ativos que geram uma renda recorrente para seus acionistas, uma vez que os locadores devem permanecer na planta por um longo período de tempo”, aponta Piccioni.
Para as empresas que vendem e, depois, alugam, faz sentido porque elas conseguem uma alta quantia de dinheiro para o caixa do negócio, com o benefício de continuar usando a propriedade.
O portfólio da companhia de tijolos “verdes”
Agora que os fundamentos conceituais foram explicados, vamos partir para o portfólio de propriedades da IIPR.
Em abril de 2018, a Innovative possuía seis propriedades. Parece pouco, não é? Só que, somadas, elas têm mais de 65 mil metros quadrados de área bruta locável.
E esqueça a vacância: todas estavam alugadas para empresas licenciadas para atuar nesse mercado em Nova York, Maryland, Arizona, Minnesota e Pensilvânia.
Fazenda no Arizona | Fonte: Innovative Industrial Properties
O tempo passou rápido, assim como a expansão desse número. Até novembro de 2020, a IIPR conta com 64 propriedades, que totalizam mais de 483 mil metros quadrados.
Em termos de diversificação geográfica, a IIPR também segue astuta: daqueles cinco estados americanos iniciais, as plantas se distribuem, agora, em dezesseis.
A estratégia extremamente lucrativa de IIPR
Um dos pilares mais robustos da IIPR é a consistência no longo prazo. A empresa não apenas se expande, como também — devido ao próprio modelo de negócios — garante um alto grau de estabilidade.
Os contratos atuais, por exemplo, possuem “um prazo médio, para término, de 15 anos e incluem cláusulas de reajustes que variam entre 3,25% e 4%, permitindo receitas de aluguéis maiores ao longo dos anos”, explica Piccioni.
Com a vacância mitigada, sobra mais tempo para a gestão se preocupar com outro potencial problema: a concorrência.
Mas… que concorrência?
Quando analisamos o mercado de cannabis — ainda que medicinal — precisamos considerar o papel sociológico da coisa. Trata-se de “uma indústria que ainda enfrenta muita resistência, tanto por parte da população como por parte dos negócios tradicionais, como bancos”, esclarece Piccioni. Ou seja, empresas mais tradicionais do setor imobiliário têm certo pé atrás contra se aventurarem pelo mundo dos inquilinos da cannabis.
Por isso, vemos um mercado de competição bastante reduzido.
Não obstante, o cenário favorável à gestão se apresenta para um corpo executivo com muita experiência na indústria. Para exemplificarmos isso, Piccioni conta que “Alan Gold, o CEO da companhia, já trabalha no setor há mais de 30 anos”.
Pouca vacância e baixa concorrência, aliada ao portfólio forte e gestão competente da IIPR, é razoável afirmar que temos uma combinação atrativa aqui, certo?
Depende.
Já que o nosso interesse aqui é como investidor, precisamos entender o quanto o acionista se beneficia nesse cenário. A boa notícia: muito.
A empresa, constituída como um REIT, é obrigada a distribuir, pelo menos, 90% do lucro líquido a seus acionistas.
Portanto, a prosperidade da companhia se traduziu na prosperidade dos seus investidores. No 2T18, a Innovative pagou dividendos de US$ 0,25 por ação. No 1T19, esse número cresceu para US$ 0,45 e, no 3T19, alcançou o patamar de US$ 0,60.
Com esse último número, temos um aumento de 140% e 33% em relação ao 2T18 e 1T19, respectivamente.
Trata-se de um excelente resultado, sem dúvidas. Só que fica ainda melhor: no 3T20, os acionistas receberam dividendos de US$ 1,17 por ação.
A razão pela qual IIPR é um investimento arriscado
A compra de IIPR é recomendada na série MoneyRider, especificamente no portfólio MoneyBets. É uma carteira voltada para investimentos em áreas de negócios incipientes, com potencial de valorização tão alto quanto os riscos de perdas.
Estamos falando de verdadeiras apostas. Você pode ver o dinheiro investido nesses ativos multiplicar por várias vezes ou chegar a zero.
Por isso, nós, da Empiricus, sugerimos que a soma total do seu investimento nesse tipo de ativo nunca ultrapasse 5% do total do seu patrimônio.
Ressalvas feitas, vamos à particularidade da IIPR que a coloca nesse grupo.
A resolução do processo legislativo sobre a legalização de cannabis é lenta. E, como indica Piccioni, “a companhia ainda é muito dependente da definição sobre [isso] nos Estados Unidos”.
Além disso, cada estado americano possui muito mais autonomia em suas leis. Isso significa que não necessariamente caminhamos para um cenário onde todos irão liberar o uso, ainda que medicinal, da planta.
Caso um pior cenário se desdobre nesse entrave jurídico, a IIPR estará numa posição de forte limitação da sua expansão nacional, precisando recorrer para a internacionalização da companhia.
Conclusão
Ainda que a expansão da IIPR se depare com uma grande barreira de expansão no futuro, o território conquistado pela companhia está firmemente protegido por contratos de 15 anos.
Além disso, até chegar lá, ela poderá crescer muito e em passos largos — basta seguir o ritmo atual.
Fontes: Innovative Industrial Properties, Bloomberg e Empiricus
E o processo de legalização pode continuar caminhando para um sentido muito positivo, também. Ainda que demore, quaisquer novidades em alguns dos principais estados americanos podem ser novos catalisadores para altas valorizações das ações do setor, como a IIPR.
Mas voltemos ao presente.
A empresa conseguiu captar quase US$ 250 milhões em julho de 2020, proporcionando à IIPR mais de US$ 612 milhões em caixa.
OK, tem muito dinheiro para fazer dar certo. Mas e o tal do valuation?
Realmente, o papel já se valorizou mais de 400% desde sua indicação em 2018: de US$ 29,63 para US$ 161,07.
Será que ainda vale a pena comprar?
Para Piccioni, os preços atuais — aliados com o dividend yield de 3% — ainda tornam IIPR atrativa. Concluímos que é uma das melhores opções para apostar no desenvolvimento do setor de cannabis dos EUA e, portanto, indicamos que compre IIPR.
“Como?”, talvez você se pergunte. E com toda a razão: até hoje, a IIPR, como um ativo estrangeiro, não possui BDRs disponíveis no mercado brasileiro.
Para isso mudar, alguma instituição financeira precisa correr atrás disso, atuando como instituição depositária. Pode levar dias, semanas ou até meses…
Como investidores, no entanto, não podemos nos dar ao luxo de esperar tanto.
Por isso, podemos — e sugerimos — recorrer às corretoras que negociam ativos no exterior. Queremos facilitar sua jornada, então selecionamos algumas para você: Avenue Securities, Saxo Bank (DIF Markets, SmartInvestment), TD Ameritrade e Interactive Brokers.
Boas compras!
