Com o objetivo de seguir a sua estratégia de expansão e diversificação do portfólio, o BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou a sua décima segunda emissão de cotas, por meio da RCVM 160, destinada para o público geral.
Características da oferta do BTLG11
| BTLG11 | |
| Valor da oferta | R$ 599.999.994,00 |
| Tipo – RCVM | 160 (rito automático) |
| Fator de proporção | 0,281 |
| Preço de emissão (já com custos) | R$ 101,00 |
| Preço atual | R$ 103,20 |
| Desconto | -2,13% |
| DP* negociável | Sim |
| Data final do DP | 22/08/2023 |
| Encerramento (estimativa) | 31/08/2023 |
| Sugestão | Participar |
O fundo busca captar cerca de R$ 600 milhões por meio da emissão de 5,9 milhões de cotas a R$ 101,00 cada, já considerando a taxa de distribuição primária de 2,84% (ou R$ 2,19 por cota). O montante mínimo será de R$ 30,3 milhões (300 mil cotas), ou seja, se a captação superar este valor, a oferta não precisará ser cancelada.
Segundo o estudo de viabilidade divulgado pela gestão, o fundo conta com um total de 8 potenciais ativos em seu pipeline no qual todos são classificados como triple A, sendo que 52% da área bruta locável (ABL) está localizada no estado de São Paulo.
O cap rate do pipeline se encontra no intervalo de 9% a 10% para os próximos 12 meses, acima do cap rate médio do portfólio do BTLG11, que está próximo de 8% no momento.
O que achamos da 12ª emissão de cotas?
Quando olhamos para o contexto histórico, encontramos uma oportunidade interessante para o fundo, com pipeline entre 350 e 450 basis points acima da NTN-B de referência, enquanto a média das transações nos últimos 3 anos apresenta um spread médio de 217 basis points.
De acordo com o estudo de viabilidade apresentado pela gestão, é esperado que o dividend yield mantenha-se próximo do patamar de 9% após o período de alocação, valor bem atrativo, acima da média dos pares da indústria.
Após atualizarmos o nosso modelo com as premissas da emissão, encontramos um valor justo para as cotas do BTLG11 de R$ 113, o que confere um upside potencial de 12% quando consideramos o preço por cota da oferta, aliado a um dividend yield médio de 9% para os próximos 12 meses.
Ou seja, estamos tratando de um potencial de retorno consolidado na casa de 20% para o ativo, sem considerar um novo arrefecimento na curva de juros, que certamente elevaria seu potencial.
| Taxa de Desconto X Cap Rate Saída | |||||
| 113,30 | 5,5% | 6,0% | 6,5% | 7,0% | 7,5% |
| 7,0% | 129,55 | 123,67 | 118,17 | 113,01 | 108,18 |
| 7,5% | 126,58 | 120,92 | 115,61 | 110,64 | 105,97 |
| 8,0% | 123,98 | 118,50 | 113,37 | 108,56 | 104,04 |
| 8,5% | 121,69 | 116,38 | 111,39 | 106,72 | 102,34 |
| 9,0% | 119,65 | 114,48 | 109,64 | 105,09 | 100,82 |
Diante do exposto, recomendamos participar da subscrição do BTLG11 e a compra condicionada à colocação total da oferta base. Atente-se ao prazo e entre em contato com sua corretora até o dia 22 de agosto para a operacionalização.
E, para fechar, além do BTLG11, gostamos bastante de outros 4 FIIs que pagam bons proventos e têm portfólios de qualidade. A tese de investimento em cada um deles está disponível neste relatório gratuito.
