As ações da Aliansce Sonae (ALSO3) são indicadas pelo nosso analista e sócio da Empiricus, Max Bohm, na carteira As Melhores Ações da Bolsa, desde agosto de 2020.
Neste artigo, vamos detalhar o perfil operacional e financeiro da empresa e o motivo pelo qual defendemos que comprar essas ações (ALSO3) da velha economia é a coisa certa a se fazer.
Paralelamente ao artigo, o Max também conta mais sobre ALSO3 no vídeo abaixo:
Voltando para cá, dividimos o conteúdo nos seguintes tópicos:
O perfil da Aliansce Sonae (ALSO3)
Em 2019, as administradoras de shopping centers Aliansce e Sonae Sierra Brasil passaram por uma fusão que gerou a maior empresa do ramo no país — aqui, estamos falando de 1,4 milhão de metros quadrados de ABL —, com um valuation de R$ 7 bilhões.
Nunca ouviu falar de ABL? Explicamos.
Trata-se da Área Bruta Locável, que Max sintetiza como “o espaço para ser alugado nos shoppings por lojas, cinemas e restaurantes”.
E esse grande espaço segue a máxima de diversificação geográfica, distribuído num portfólio de 39 shoppings — 27 próprios e 12 sob sua administração — que se espalham muito mais pelo país do que os de seus concorrentes.
ALSO3 tem a carteira mais diversificada em comparação com BR Malls, Multiplan, Iguatemi e CCP
Na prática, essa vantagem competitiva se traduz num acesso mais diverso às classes sociais, desde A até C, diferentemente do perfil mais rígido de concorrentes como o Iguatemi, centrado nas classes mais altas.
Bastidores: o breakdown da receita de ALSO3
Agora, vamos destrinchar as fontes de receita da empresa e o seu desempenho no ano mais desafiador para a velha economia.
Ao realizar o breakdown da receita da administradora, chegamos aos seguintes pontos:
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Locação, proveniente do aluguel e propagandas nos corredores e outdoors, representa 75% do faturamento total;
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Estacionamento, representa 15% do faturamento total;
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Serviços, proveniente das taxas cobradas pela administração dos 12 shoppings da rede, representam 8% do faturamento total; e
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Outros, representam 2% do faturamento total.
Com as fontes de receita detalhadas, é necessário destacar o peso dos estacionamentos no faturamento de ALSO3. Quando comparamos com seus principais pares de mercado, vemos que a Aliansce Sonae é o player que que menos depende dessa vertente — na BR Malls, por exemplo, os estacionamento ocupam 19,1% do faturamento total.
Trata-se de um grande ponto positivo atualmente, porque “não sabemos a velocidade com que o fluxo de visitantes deve retornar aos grandes centros comerciais” e há uma “crescente demanda por veículos de uso compartilhado, como Uber”, explica Max.
Bom, sabemos de onde vem o dinheiro. Partiremos, agora, para quanto foi feito nos últimos três anos. Para os números de 2018 — antes da fusão acontecer —, precisamos adiantar, somamos os resultados da Aliansce com a Sonae Sierra Brasil.
Vamos a eles.
Em 2018, o faturamento de ambas as companhias totaliza R$ 850,3 milhões e, no ano subsequente, houve um aumento de quase 10% que alçou a — agora sim — Aliansce Sonae para R$ 934,2 milhões.
Aí, veio 2020 e tudo mudou.
Nos nove primeiros meses deste ano, a administradora viu a essência do seu negócio, ou seja, o fluxo de pessoas nos shoppings, ser extinto. Durante os meses nos quais isso aconteceu, a Aliansce Sonae se encontrou num cenário onde teve que fechar as portas e lidar com lojistas em situação financeira igualmente delicada.
Tudo isso, claro, impactou o desempenho da empresa com uma redução de 40%. A geração de receita foi muito aquém dos anos anteriores, apenas R$ 550,7 milhões nos 9M2020.
E aí, chegamos ao próximo ponto, contemplado na seção seguinte.
A hora da verdade: devo acreditar no upside de uma empresa que apanhou tanto na pandemia?
Como bem sabemos, a pandemia nos levou a restrições sociais que impactam severamente diversos setores da economia. Os shoppings, como dito, foram um dos que sofreram essa pancada na linha de frente:
Fonte: Bloomberg
O gráfico acima tangibiliza o grau do impacto do novo coronavírus sobre os principais players desse segmento, isto é, Multiplan (MULT3), BR Malls (BRML3), Aliansce Sonae (ALSO3) e Iguatemi (IGTA3).
Além disso, ele nos mostra que ALSO3 foi a empresa “que apresentou o menor movimento positivo ao longo deste ano”, diz Max. E essa informação é crucial para justificar a recomendação de compra dessas ações.
“Mas, como isso pode ser positivo?”, talvez você se pergunte.
Para isso, devemos recorrer à explicação de Max sobre a vida como investidor: “você só ganha bastante dinheiro na Bolsa investindo em ações de empresas mal compreendidas ou fora do radar”. Então, “quando uma delas começar a chamar a atenção da grande massa de investidores, já estará em outro patamar”, ele conclui.
Esse é o caso de ALSO3.
A queda ímpar no valor dos papéis coloca a empresa numa posição indevida quando entendemos o seu preço justo. E há fundamentos técnicos que suportam essa tese.
Vamos começar analisando o contexto.
Após o lockdown generalizado e o pico da primeira onda do vírus, nos familiarizamos e adaptamos — na medida do possível — ao cenário. Então, um retorno lento e gradual começou, com as reaberturas limitadas de comércios não essenciais.
Na Aliansce Sonae, isso se traduziu através da retomada operacional de 98,2% da ABL própria (27, dos 39 shoppings do portfólio). Ainda que funcionando com horários reduzidos, ALSO3 já estava voltando bem.
Para mitigar os impactos aos lojistas, a companhia concedeu descontos de até 100% nos aluguéis e, no 2T20, conseguiu reduzir as despesas financeiras em mais 50%.
Fonte: Aliansce Sonae
O jogo ficou um pouco mais equilibrado e o shopping começou a ganhar fôlego. Em julho de 2020, as vendas totais atingiram 50% das registradas em julho de 2019.
Só que o mercado ignorou.
“Por mais que o cenário para o setor esteja melhorando, as ações de Aliansce Sonae (ALSO3) continuam largadas pelo mercado”, destaca Max.
E então, a essência cética da Empiricus nos levou a uma avaliação técnica do valuation da companhia, para vermos se a oportunidade realmente estava sendo desperdiçada pelos investidores.
Trata-se da comparação do NAV (valor patrimonial líquido, em tradução livre) com o valor de mercado de um ativo, para avaliar se o negócio analisado está subavaliado ou sobreavaliado.
A análise NAV pode ser simplificada, também, através da seguinte hipótese: se a Aliansce Sonae encerrar todas as suas operações, o que sobra de ativos, tendo como base o valor de mercado dos seus shoppings menos a dívida líquida a ser paga?
Aos leitores mais interessados na parte técnica do cálculo, consideramos o lucro operacional líquido de cada shopping e o seu “cap rate”, que é a porcentagem de renda anual gerada por um imóvel, para chegarmos no valor de mercado de cada empreendimento.
Processo concluído e voilà: ALSO3 possui 30% de potencial de valorização.
“Se a Aliansce Sonae vender todos os seus shoppings hoje, ela consegue 30% a mais do que o preço da ação ou valor de mercado atual”, explica Max.
Portanto, não se trata mais de comprar ou não ALSO3 e, sim, até quando comprar.
Conclusão
Nessa altura do conteúdo, você já entendeu como surgiu a Aliansce Sonae, como ela faz dinheiro e até mesmo quanto ela fez nos últimos três anos. Além disso, entendeu que o mercado ignorou ALSO3 até agora e ela possui um upside de 30% que a torna muita atrativa.
Portanto, nossa sugestão é que você compre ALSO3 enquanto os outros não olham para ela e surfe integralmente nessa retomada.
Para sermos mais específicos — um spoiler do Melhores Ações da Bolsa aqui — o preço justo da ação é de R$ 40,00. Assim, recomendamos sua compra enquanto seu valor não tenha atingido esse patamar.
