Apesar dos FIIs ainda estarem muito aquém do investimento mais popular do país – a caderneta da poupança -, já dá para dizer que eles caíram no gosto do povo. De acordo com dados divulgados pela bolsa de valores brasileira (B3), cerca de 1% da população já investe nessa categoria atualmente.
Atraídas pela possibilidade de recebimentos mensais, essas pessoas costumam olhar para o rendimento de dividendos (dividend yield) para ter um parâmetro do quanto podem lucrar com determinadas escolhas.
Só tem um detalhe: como diz a máxima do mercado financeiro, retornos passados não são garantia de retornos futuros.
Para o analista da Empiricus Research, Caio Araujo, o dividend yield é uma métrica importante, sim. Mas não é a única que deve ser analisada.
Por que não olhar apenas para o dividend yield
Segundo Araujo, focar apenas no dividend yield pode levar a conclusões equivocadas.
Em um relatório publicado na Empiricus Research em abril deste ano, por exemplo, ele analisou os principais fundos imobiliários do Brasil.
Como resultado, descobriu que fundos que tinham dividend yields bastante elevados há 12 meses (considerando a data de publicação) estavam apresentando péssimas performances.
“A análise de distribuição de proventos não é uma ciência exata. Existem diversos fatores que podem afetar a rentabilidade de um fundo no curto prazo, o que aumenta a chance do investidor desavisado se decepcionar com o produto. Em alguns casos, o dividend yield pode se tornar uma armadilha”, diz o analista.
Para ele, “quando há fundo com dividend yield elevado em comparação à média, é preciso uma análise mais cética em relação ao risco. Tem que pensar que aquele fundo paga mais porque eventualmente ele está exposto a maior risco”.
Quem corrobora com esse pensamento são os profissionais da Squadra Investimentos. Recentemente, a gestora divulgou uma carta abordando esse tema.
Veja um trecho:
“Por aqui, diversos fundos imobiliários possuem a prática de pagar dividendos superiores à geração de caixa recorrente de seus ativos, enquanto se amparam em repetidas emissões primárias. Como esse padrão de comportamento não se sustenta no longo prazo, há a chance não desprezível de surpresas negativas para cotistas de alguns desses fundos, que, nos últimos anos, cresceram de forma importante no portfólio dos brasileiros”.
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O que levar em conta ao escolher um FII
Segundo o analista de investimentos da maior casa de análise independente do Brasil – a Empiricus Research -, Vinicius Bazan, há outros 5 indicadores que o investidor deve levar em consideração na hora de selecionar um fundo.
São eles:
- Volume financeiro diário
É um termômetro de liquidez. Ou seja, ajuda a entender com que facilidade você vai conseguir comprar e vender um ativo. No caso dos fundos de investimento imobiliário, um bom número é de 1 milhão ou mais por dia.
- Valor patrimonial
O valor patrimonial é calculado a partir da soma de todos os ativos de um fundo e ajuda a indicar se um FII está caro ou barato.
- Retorno histórico
Nada mais é do que o quanto de valorização ou desvalorização as cotas de um fundo tiveram ao longo de certo período. O ideal é olhar para diferentes janelas de tempo e comparar com índices como IFIX e CDI.
- Área bruta locável (ABL)
Aponta a área disponível para locação de determinado empreendimento. Quando você divide o valor de mercado de um fundo por sua ABL, você chega no valor do metro quadrado desse ativo na Bolsa. Assim como o valor patrimonial, é um caminho para entender se um fundo está caro ou barato.
- Vacância
Diz respeito a parcela vaga de um imóvel ou portfólio. Ela pode ser vista de duas formas: física (dividindo a área vaga sobre a área total) e financeira (dividindo a receita potencial da área vaga sobre a receita potencial total). Em geral, uma vacância alta representa um retorno baixo em termos de dividend yield.
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Recomendações de investimento: onde encontrar?
Embora seja importante entender os fundamentos por trás da seleção de FIIs, é importante destacar que existem centenas de profissionais trabalhando para ajudar investidores a tomarem as melhores decisões.
Aqui, iremos dar destaque aos da Empiricus Research.
Eles são formados nas melhores universidades do país, representam a maior equipe de análise independente do Brasil e são responsáveis por multiplicar o patrimônio de inúmeros brasileiros.
Além de possibilitar que pessoas comuns se tornassem milionárias a partir de investimentos em ativos de maior risco como criptomoedas, eles também ajudaram centenas de investidores a construir uma renda passiva permanente através de boas pagadoras de dividendos.
Por isso, são os especialistas ideais para te ajudar a montar uma carteira de investimentos diversificada e com alto potencial lucrativo.
“Nosso modelo de negócios se baseia em um princípio muito simples: indicamos aquilo que, caso fossemos investidores, faríamos para nós mesmos. Nossos assinantes apenas continuam conosco se entregarmos boas recomendações de investimentos. Ou seja, viveremos dia após dia em busca das melhores ideias para fazer o patrimônio deles crescer” – Empiricus Research
Relatório gratuito: conheça os melhores fundos de investimento imobiliário
Para provar a competência de seu time, a Empiricus Investimentos costuma disponibilizar alguns materiais de forma gratuita para investidores. Dentre eles, um relatório com os melhores fundos de investimento imobiliário do mercado
Ele é atualizado sempre que surge uma nova oportunidade e conta FIIs que
1. Estão com desconto em relação ao seu valor patrimonial. Ou seja, estão sendo negociados por um preço menor do que deveriam
2. Têm potencial para pagar bons dividendos este ano. Em alguns casos, de até dois dígitos
Para liberar acesso a essas recomendações de forma gratuita, basta acessar o link abaixo.
