Na noite de ontem (7), o TRX Real Estate (TRXF11) comunicou a assinatura do memorando de entendimentos para a venda de ativo localizado em Caucária (CE).
O imóvel é composto por duas áreas distintas, sendo a primeira um centro de distribuição (CD) locado ao Grupo Pão de Açúcar (GPA), e a segunda uma loja ocupada pelo Assaí. Somados, os empreendimentos apresentam uma área bruta locável (ABL) de 43,37 mil metros quadrados. Ambos os contratos são atípicos, com vencimento em janeiro de 2030.
A transação foi acordada no valor de R$ 132,5 milhões. Caso a venda seja concretizada, R$ 82,5 milhões serão pagos na assinatura do contrato de compra e venda, sendo que R$ 30 milhões serão recebidos à vista pelo TRXF11, enquanto R$ 52,5 milhões serão destinados para o pagamento ao saldo devedor do CRI que financiou a aquisição do empreendimento. Após o recebimento da primeira parcela, o comprador já fará jus a 100% das receitas de locação do ativo.
O montante remanescente de R$ 50 milhões será pago em três parcelas semestrais consecutivas corrigidas pelo IPCA, no valor de R$ 16,67 milhões cada, sendo a primeira paga 180 dias após a parcela à vista.
O valor da venda está em linha com o último laudo de avaliação do imóvel, gerando um lucro de R$ 17,45 milhões (margem de 13,2%), o que representa uma taxa interna de retorno (TIR) de 11,5% ao ano. O cap rate da venda é de 7,69%, coerente com a qualidade do ativo e sua localização.
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O que achamos da venda de TRXF11?
Em nossa visão, a transação apresenta um ganho razoável, mas nada que brilhe aos olhos. O destaque vai para a redução da exposição do TRXF11 ao GPA e, principalmente, ao Assaí, que representam 22% e 52% das receitas do FII, respectivamente. Por outro lado, o fundo renuncia a 100% da receita de locação do ativo no momento da venda, o que prejudica o retorno da operação. Além disso, como não temos informações sobre o comprador, não conseguimos mensurar o risco de crédito da venda.
Ainda assim, a operação prevê o recebimento de R$ 1,32 por cota pelos cotistas ao longo do período. Com um portfólio robusto e dividend yield próximo de 10%, as cotas do TRXF11 seguem entre as recomendações da Empiricus Research.
