O mês de novembro já acumula quase R$ 4 bilhões em emissões de cotas de fundos imobiliários. Entre os FIIs, estão o VBI Prime Properties (PVBI11), Bluemacaw Logística (BLMG11) e o Vinci Shopping Centers (VISC11).
No ano até outubro, o volume de ofertas soma R$ 20,8 bilhões, total 40% acima do captado no mesmo período de 2022.
Volume de emissão de cotas disparou em 2023
Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), só no mês passado, os FIIs movimentaram o maior montante do ano, próximo de R$ 3,8 bilhões.
Além disso, o número de emissões de 2023 também está acima do divulgado no ano anterior. Entre janeiro e outubro, foram 168 ofertas por fundos imobiliários; um ano antes, foram 160 operações.
E o recorde da quantidade de emissões aconteceu em setembro e outubro – 27 e 23, respectivamente.
O que explica o aumento de ofertas dos fundos imobiliários?
O analista Caio Araujo, da Empiricus Research, explica que o movimento tem a ver com a queda da taxa Selic e o maior interesse do mercado em renda variável. “Diversos fundos de tilojos, que têm esse driver de capturar queda de juros, estão retomando patamares históricos que a gente não via desde 2019″. Em 2023, o Ifix sobe mais de 10%.
Segundo Araújo, esse cenário de valorização dos fundos imobiliários abre uma boa “janela” de captação. “Tem operações com pipeline guardado já há algum tempo, e o momento atual do ciclo econômico é favorável para uma postura compradora de imóveis”.
Outro fator, ele aponta, é o nível de consolidação da indústria de FIIs. “Alguns fundos menores, como os monoativos ou com estratégia passiva, estão sendo incorporados por fundos maiores, por portfólios mais robutos. Por isso, em torno de 35% das emissões de cotas desse ano foram feitas entre fundos, com trocas de cotas”.
O analista também acrescenta que em dezembro costuma ocorrer reavaliações do valor patrimonial dos fundos. “Então, você vê, até novembro, uma ‘corrida’ dos FIIs já mirando uma valorização da cota patrimonial”.
“Dado que hoje o preço das cotas está um pouco defasado, existe essa janela de tempo na qual os fundos imobiliários conseguem aproveitar antes que o valor patrimonial cresça e, consequentemente, a cota suba de preço”, explica.
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Como diferenciar oportunidades e armadilhas nos fundos imobiliários?
Para o investidor conseguir se antecipar à valorização de ativos de risco, Araujo recomenda avaliar principalmente quando o fundo vai comprar o ativo, em que momento e de quem está comprando.
“Na maioria das ofertas do meio do ano, por exemplo, a gente notou uma geração de valor interessante [para os FIIs]. Dava para encontrar oportunidades, muitas vezes, de vendedores necessitando de liquidez, imóveis que podiam ter uma perspectiva de recuperação mais interessante. Então, tinha a possibilidade de comprar fundos descontados, até pela queda dos juros”, conta.
Por outro lado, o analista recomenda ter atenção extra em relação às emissões de cotas mais recentes: “Como os FIIs estão ‘correndo atrás’ do momento de mercado favorável, as ofertas podem ser um pouco mais agressivas”.
Para evitar cair em furada, ele traz três orientações na hora de avaliar:
1. Avaliar se você está alinhado ao perfil de risco do fundo
“Principalmente no caso de fundos que estão em IPO, que as pessoas ainda não conhecem muito da gestão e da estratégia, é essencial olhar o nível de risco do FII. O fundo pode prometer um dividend yield, por exemplo, muito alto, e, para isso, estar correndo um risco elevado também. É mais uma questão do investidor entender se consegue investir em FIIs mais arriscados, como os do setor hoteleiro, ou se prefere algo mais conservador, como shoppings e galpões logísticos”, explica.
2. Conferir a viabilidade da oferta
De acordo com o analista, toda captação de recurso de um fundo imobiliário tem um prospecto, com as premissas do investimento a ser feito pelo FII e perspectivas de retorno. “Só recomendo ver se não tem nenhuma ‘pegadinha’. Por exemplo, às vezes o fundo parcela o pagamento do ativo, aí paga uma parte hoje e outra só daqui 12 meses. Isso faz total sentido financeiramente, mas tende a elevar o dividend yield do fundo no curto prazo, o que nem sempre vai ser sustentável para um prazo maior”.
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3. Observar os custos da oferta e do fundo
O último ponto, segundo Araujo, é verificar se todos os custos da distribuidora estão inseridos no preço da oferta. “Essa informação sempre está disponível no prospecto, mas nem sempre no prospecto”, ressalta.
Por fim, o analista recomenda sempre procurar uma segunda opinião de especialistas antes de investir em emissões de cotas: “As casas de análise especializadas no assunto, como a Empiricus Research, fazem esse papel. A gente avalia todos os fatores da oferta. É como fazer pesquisa de mercado em uma Black Friday, você não vai olhar só por uma loja e comprar por lá determinado produto se existem outras ofertas”.
