Na última quarta-feira (27), o BTG Pactual Logística (BTLG11) formalizou a aquisição de um portfólio de três imóveis.
Lembrando que a gestão já havia comunicado o acordo de compra e venda em novembro, mas o detalhamento dos ativos ainda dependia da conclusão do negócio.
Pois bem, os ativos são: BTLG Cajamar Amazon, BTLG Cajamar Assaí e BTLG Campinas II. Todos são localizados no estado de São Paulo, sendo os dois primeiros dentro do raio de 30 quilômetros da capital. No total, estamos tratando de quase 300 mil metros quadrados de ABL – o imóvel em Campinas tem potencial de expansão.
Todos os imóveis possuem qualidade AAA, com pé direito acima de 11 metros e capacidade de piso de 6 ton/m2. Conforme descrito nos novos nomes, os galpões de Cajamar estão locados para grandes companhias, Amazon e Assaí. Já o empreendimento de Campinas é um multiusuário, majoritariamente locado para Claro, Mercado Livre e Femsa.
O valor total da transação é de R$ 760 milhões, sendo R$ 440 milhões desembolsados após a superação de determinadas condições precedentes, enquanto os R$ 320 milhões restantes serão pagos 18 meses após o fechamento da negociação, corrigidos pelo IPCA do período.
Segundo o documento, o cap rate da operação será de 9,2%, considerando o valor da receita de aluguel vigente sobre o preço pago pelos imóveis performados.
Devido ao caráter parcelado da transação, espera-se um yield de 15% entre o pagamento da entrada e o desembolso da parcela final. No mais, é estimado um incremento na receita mensal do fundo de R$ 0,19 por cota.
BTLG11 começa 2024 com portfólio bem ajustado e segue recomendado pela Empiricus
Em geral, nossa avaliação positiva sobre a operação permanece, tendo em vista a ótima qualidade dos imóveis e os locatários de alto nível.
É improvável encontrar esse tipo de portfólio por R$ 3 mil por metro quadrado atualmente (valor pago pelos imóveis performados). Trata-se de patamar bastante competitivo para os ativos da região quando levamos em consideração preços de mercado e custo de reposição.
O fundo começa 2024 com portfólio logístico bem ajustado, com forte exposição ao estado de São Paulo e vacância física zerada. Além disso, possui um caixa considerável para aproveitar eventuais oportunidades (R$ 423 milhões).
Com um portfólio robusto de galpões logísticos de qualidade e uma perspectiva interessante de geração de renda (dividend yield próximo de 9%), as cotas do BTLG11 estão presentes entre as recomendações da Empiricus.
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