Por meio de fato relevante, o Tellus Properties (TEPP11) comunicou a assinatura do contrato de compra e venda para a aquisição da atual sede comercial do Grupo Pão de Açúcar (GPA).
Classificado como B, o imóvel é localizado no bairro Jardim Paulista, na Avenida Brigadeiro Luiz Antônio, com uma área BOMA de 11,2 mil metros quadrados totalmente locados para o GPA por meio de um contrato de Sale & Leaseback (atípico) com duração de 15 anos e com garantia de seguro fiança.
O preço total de aquisição será de R$ 109 milhões (cerca de R$ 9,7 mil por metro quadrado), sendo que já foi desembolsado um sinal de R$ 14,5 milhões. Haverá outra parcela de 59,6% do total a ser pago em 12 meses e o restante (27,1%) em 24 meses, com correção pelo IPCA do período.
Após o pagamento da primeira parcela o fundo já faz jus ao recebimento integral do aluguel do imóvel (seller’s finance) de R$ 812 mil, ou R$ 72,34 por metro quadrado, o que gera um cap rate estabilizado de 8,9% e um incremento de R$ 0,19 por cota na distribuição anual do TEPP11.
Diante do caráter de parcelamento da operação, é esperado que o ativo gere yields de 43,8%, 11,6% e 9% nos três primeiros anos, respectivamente. Para honrar com as demais parcelas, a gestão projeta uma captação de recursos em dezembro deste ano, seja por meio da emissão de novas cotas ou alavancagem.
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O que achamos da aquisição do TEPP11?
No geral, a aquisição se mostra em linha com a estratégia do TEPP11 de adquirir ativos com potencial de melhorias localizados nas principais praças corporativas da cidade de São Paulo. O fato do fundo se tornar detentor de 100% do ativo facilita a aprovação de eventuais modificações no empreendimento.
Entendemos que o preço de locação está abaixo do praticado por ativos B na região, atualmente próximo de R$ 107 por metro quadrado, segundo dados da SiiLa. Por ser um contrato de Sale & Leaseback, ou seja, com ausência de revisionais, há uma limitação na renegociação do aluguel, mas que é compensada pela maior previsibilidade do formato atípico da locação.
Vale citar que a compra apresenta geração de valor para o FII, tendo em vista o cap rate estabilizado acima do apresentado pelo seu portfólio atualmente (cerca de 8,3% ao ano).
Diante das boas movimentações apresentadas pela gestão desde o início do ano, o TEPP11 apresenta um yield anualizado de 13%, o que garante a sua presença entre as recomendações de fundos imobiliários da Empiricus Research.
