Ao que tudo indica, o ciclo de corte de juros da Selic esfriou. O Relatório Focus já estima que a taxa básica de juros vai finalizar o ano em 10,25%, e a performance dos ativos de risco tem refletido o desânimo dos investidores.
Em períodos de Selic alta e ruídos no cenário macroeconômico, os investidores costumam “fugir” de ativos de maior risco para a segurança de títulos mais seguros. Ou seja, investimentos como a renda variável costumam ser penalizados em cenários como esse.
Entre os ativos que estão sendo impactados com os juros altos, estão os fundos imobiliários.
O Ifix, principal índice dos fundos imobiliários, andou de lado no mês de maio com uma tímida valorização de 0,02% no período. Por pouco, o Ifix não teve o segundo mês consecutivo de queda.
Segundo o analista Pedro Niklaus, da Empiricus Research, o desempenho “morno” dos FIIs é causado pela incerteza do mercado.
Com os juros altos e os ruídos no cenário macroeconômico, o investidor se sente inseguro com alguns ativos de risco e os fundos imobiliários estão entre os penalizados.
No entanto, o analista destaca que há um segmento de fundos imobiliários que, no cenário atual, pode ir na contramão do resto do mercado e é uma boa oportunidade para o investidor: os FIIs de crédito.
“Esses fundos têm se provado a estratégia vencedora”, Niklaus defende no programa Giro do Mercado.
O portfólio desse segmento de FIIs é composto por títulos de renda fixa que investem no mercado imobiliário, como os CRIs e LCIs. Isso faz com que esses fundos se beneficiem em período de juros altos, visto que os ativos do portfólio podem passar a render mais.
Além disso, em comparação aos fundos imobiliários de tijolo, que investem diretamente nos imóveis, os FIIs de crédito têm volatilidade histórica reduzida e costumam gerar mais estabilidade para o investidor.
Para ter ideia da confiança de Niklaus nesse segmento, a recomendação é ter 40% da carteira de fundos imobiliários alocada nesses ativos.
Os próximos meses podem ser promissores para a classe pelos seguintes motivos:
- Selic alta: por serem FIIs de crédito, muitos têm portfólio atrelado ao CDI e, com a Selic alta, o valor recebido pelos ativos pode ser maior. “É bem benéfico em tempos de juros mais altos”, diz o analista.
- Volatilidade moderada: esse segmento costuma ter oscilações mais suaves na bolsa. Portanto, Niklaus espera que, com o receio do mercado sobre os ativos de risco, possa haver um aumento de fluxo para os fundos imobiliários de crédito.
Pensando nesses fatores, a equipe de análise da Empiricus Research selecionou os 5 melhores fundos imobiliários para investir no cenário atual. Entre eles, o especialista em FIIs destaca um ativo de crédito que:
- Tem dividendos anualizados de 11,3%;
- Pode investir em ativos indexados ao IPCA e ao CDI;
- Está com preço das cotas sendo negociado abaixo do que, de fato, vale.
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Escassez de títulos isentos de renda fixa também pode beneficiar estes fundos menos voláteis
Um terceiro fator que pode beneficiar o segmento de crédito é a mudança na regulamentação dos títulos de renda fixa isentos de Imposto de Renda, como os CRAs, CRIs, LCAs e LCIs, que aconteceu em fevereiro desse ano.
A principal alteração nas LCAs e LCIs foi no prazo mínimo de investimento. Antes, a carência das LCAs era de 90 dias. A partir da mudança do Conselho Monetário Nacional (CMN), o período mudou para 9 meses, enquanto de uma LCI passou de 90 dias para 12 meses. Nos CRAs e CRIs, houve uma limitação do tipo de empresa que pode emitir esses ativos.
Ou seja: embora esses títulos permitissem investir em ativos mais seguros e estáveis sem a “mordida” do Leão, as alterações na regulamentação tornaram as ofertas mais escassas.
E os investidores que estavam acostumados com esses títulos tiveram que buscar alternativas em outros ativos. Para Pedro Niklaus, mesmo que já tenham se passado alguns meses desde a decisão, ainda é possível que haja um fluxo de investimento para os fundos imobiliários de crédito.
Afinal, eles são uma oportunidade de buscar rendimentos recorrentes sem cobrança de IR – visto que os dividendos dos FIIs são isentos e sofrem oscilações mais tranquilas em comparação a outros ativos de risco.
O FII citado anteriormente, por exemplo, tem dividendos anualizados de 11,3%. Esse retorno equivale a uma taxa de 108% do CDI, considerando o CDI atual a 10,4% ao ano, sem preocupação com impostos.
E esse retorno só considera o pagamento de proventos. Vale lembrar que é possível também capturar ganhos a partir da valorização das cotas. E, com a expectativa do aumento de fluxo de investidores nesse ativo, quem se posicionar agora, enquanto o FII está em um bom ponto de entrada, pode se dar bem.
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Este fundo imobiliário pode entregar valorização média de 12% ao ano
O fundo de crédito destacado por Pedro Niklaus é o RBR Rendimento High Grade (RBRR11). Nos últimos 6 meses, o FII valorizou 5,88% – pouco acima dos 5,62% do Ifix no mesmo período.
Embora o fundo tenha entregado alta nas cotas nos últimos meses, os analistas da Empiricus Research defendem que há espaço para buscar retornos maiores.
O fundo se destaca por ter uma gestão de qualidade, que faz uma seleção criteriosa do portfólio, ter flexibilidade entre IPCA e CDI na carteira e ser um FII de qualidade que pode ajudar o investidor a capturar retornos atrativos mesmo em um cenário turbulento para a bolsa.
A expectativa da equipe de análise é que esse fundo imobiliário entregue um retorno médio de 12% ao ano pelos próximos 3 anos, considerando a valorização das cotas e dividendos.
Trata-se de uma oportunidade bem atrativa no cenário atual, mas lembre-se: este fundo imobiliário é só um entre as recomendações de Pedro Niklaus.
Em um contexto macroeconômico difícil como o atual, o melhor a se fazer é acumular ativos de qualidade e diversificar a carteira. Como dito anteriormente, os analistas selecionaram os 5 melhores fundos imobiliários para investir no mês de junho.
E a boa notícia é que é possível acessar todas essas recomendações de graça. Veja bem: você já sabe que é hora de investir no RBRR11, mas pode conhecer outros 4 ativos que podem pagar dividendos promissores e estão baratos.
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