O Maxi Renda (MXRF11) oficializou nesta semana uma emissão de novas cotas do fundo imobiliário. O objetivo do ativo é captar de R$ 800 milhões a R$ 1 bilhão.
Esta é a décima emissão de novas cotas realizada pelo MXRF11. Desta vez, o maior fundo em número de cotistas da B3 pretende emitir cerca de 102,6 milhões de cotas.
Segundo o prospecto divulgado junto com o anúncio, o objetivo do FII é investir o valor captado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e permutas.
Embora os atuais cotistas tenham preferência na compra, a oferta é voltada para investidores no geral. O calendário de exercício começa no dia 17 de junho e vai até 27 deste mês para quem tem cotas do Maxi Renda (MXRF11).
Já os demais investidores, vão poder exercer o direito de subscrição (isto é, compra das novas cotas), entre os dias 2 e 5 de julho.
Um dos detalhes que chamam atenção nesta emissão é o valor que as novas cotas serão negociadas. O investidor poderá adquirir cotas do FII por R$ 10,07 com taxa de distribuição primária já inclusa.
Na prática isso representa um desconto de 1% no preço nominal do ativo, considerando o último fechamento (13).
Vale a pena participar da emissão de cotas do MXRF11?
O Maxi Renda (MXRF11) é um dos fundos imobiliários mais conhecidos do mercado. Com 1.088.127 cotistas, o ativo chama a atenção de muitos investidores pelo valor das suas cotas.
O MXRF11 costuma ser negociado na casa dos R$ 10. Além disso, o FII paga dividendos mensalmente, uma característica importante desse tipo de investimento.
Assim, a nova emissão de cotas do Maxi Renda pode parecer uma oportunidade, especialmente por ele está oferecendo um desconto em relação ao preço atual.
Entretanto, é preciso considerar outros aspectos além do preço nominal. Um deles é o fato de o valor dos dividendos ter diminuído nos últimos meses.
Entre abril e junho de 2023 o Maxi Renda (MXRF11) distribuiu R$ 0,12 por cota. Nos meses seguintes o montante caiu para R$ 0,11 e em 2024 os proventos do FII não passaram dos R$ 0,10. Ou seja, estamos falando de uma queda de 16% no valor dos dividendos.
E não foram só os proventos que caíram. No ano o desempenho do fundo é zero. Assim, embora seja um “queridinho” dos investidores, o analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, Caio Araujo, não recomenda o MXRF11.
Segundo o analista, parte da queda no valor dos dividendos do fundo foi causada por uma retração nos índices IPCA e CDI,. Vale lembrar que a carteira do FII é composta por títulos atrelados a esses indexadores.
“Com a queda desses índices ao longo dos últimos meses, é normal que tenhamos um recuo de resultados. Isso não é exclusividade do MXRF11 no período”, afirma o analista.
Entretanto existe um outro fator para Caio não recomendar este fundo: do ponto de vista do preço/valor patrimonial (P/VP) as cotas do Maxi Renda estão caras.
Pode parecer contraditório que um fundo imobiliário que custa em média R$ 10 seja considerado caro. Entretanto, atualmente este FII tem um valor de mercado de R$ 3,396 bilhões.
Contudo, o seu valor patrimonial é de R$ 3,258 bilhões ou R$ 9,74 por cota. Nesse cenário, as ações estão sendo negociadas com um prêmio de 4,3% em relação ao valor do último fechamento (R$ 10,18).
Assim, o MXRF11 continua fora das indicações da casa. Neste momento, o analista acredita que o investidor tem outras opções com retornos melhores no mercado de fundos imobiliários.
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BCFF11 e mais 4 fundos imobiliários para buscar dividendos de até 11,3% em 2024
Na visão do analista, uma boa estratégia para o mês de junho é incluir FIIs de crédito na carteira para aproveitar a alta do IPCA e o CDI em patamares elevados.
Contudo, o Maxi Renda (MXRF11) ficou mais uma vez fora da carteira de fundos imobiliários recomendados por Caio Araujo.
Para o analista o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) é uma opção mais interessante.
Trata-se de um fundo imobiliário que investe em outros FIIs e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Por ser um FoF esse ativo conta com um “duplo desconto”, aponta Araujo.
O analista ainda destaca que este ativo conta com um desconto de 10% em relação ao seu valor patrimonial e dividendos acumulados de R$ 0,18 por cota.
Mas o BCFF11 é só um dos 5 ativos da carteira de fundos imobiliários de junho…
Nas indicações de fundos imobiliários de junho, você também vai encontrar:
- Um fundo de crédito com potencial de geração de renda de 10,4% para o próximo ano;
- Fundo de logística com geração de renda de 9,4% nos próximos 12 meses;
- FII de papel com dividend yield de 10,9%;
- Um fundo de tijolo com potencial de valorização de 5% e dividendos de 14,1% nos próximos 12 meses.
A boa notícia é que você pode conhecer os novos FIIs recomendados de graça, como uma cortesia da Empiricus Research, empresa do Grupo BTG.
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