Os avanços recentes na regulamentação da reforma tributária no Brasil têm gerado um clima de otimismo no mercado. Na última semana, o governo solicitou à Câmara dos Deputados que o primeiro projeto de lei da regulamentação tramite em regime de urgência constitucional.
Esta medida visa permitir que o projeto seja votado diretamente no plenário, sem a necessidade de passar pelas comissões, acelerando assim sua aprovação antes do recesso parlamentar, previsto para começar em 17 de julho. O grupo de trabalho responsável pela proposta já concluiu seu relatório, e a expectativa é que a votação ocorra esta semana, possivelmente até quinta-feira (11).
O que propõe o projeto de lei da reforma tributária?
O projeto em questão estabelece a estrutura principal da reforma tributária, introduzindo o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). Esses novos tributos formarão o modernizado Imposto sobre Valor Agregado (IVA) no Brasil, substituindo cinco impostos atualmente aplicados sobre o consumo: PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS.
Um segundo projeto de regulamentação, que abordará as normas do comitê gestor e a distribuição da receita do IBS entre estados e municípios, está previsto para ser discutido em agosto.
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Como a reforma tributária pode impactar construtoras e shoppings?
A reforma tributária traz impactos significativos, especialmente no setor imobiliário, abrangendo tanto construtoras quanto shopping centers.
Inicialmente, esperava-se que a construção civil de baixa renda se beneficiasse de alíquotas reduzidas, com unidades de até R$ 270 mil pagando menos impostos, enquanto imóveis de alta renda enfrentariam aumentos de 2 a 8 pontos percentuais no IVA. No entanto, essa previsão foi alterada.
Agora, as construtoras poderão aproveitar descontos mais generosos no IVA básico, aumentando de 20% para 40%. Isso beneficiará principalmente os incorporadores de baixa renda, pois imóveis avaliados abaixo de R$ 450 mil deverão enfrentar redução tributária ou gerar créditos fiscais.
Direcional (DIRR3) e Iguatemi (IGTI11) podem ser beneficiadas
Essa mudança é particularmente vantajosa para empresas como a Direcional (DIRR3), que se beneficiam de uma demanda forte, lucratividade crescente e custos controlados.
No caso dos shopping centers, a perspectiva inicialmente negativa mudou significativamente. A nova formulação tributária removeu a dedução fiscal do valor de mercado das propriedades, aumentando o desconto na taxa do IVA de 20% para 60%, o que reduz a alíquota efetiva para apenas 10,6%.
Isso modera o impacto no fluxo de caixa operacional (FFO) para um intervalo de 0,5 a 1,5 pontos percentuais, a menos que os gestores de shopping consigam repassar o aumento de impostos sobre aluguéis. No cenário mais otimista, o aumento do IVA poderia até incrementar o FFO em 5,5 a 9,5 pontos percentuais.
Portanto, as mudanças na estrutura do IVA beneficiam tanto os shopping centers dominantes, como o Iguatemi (IGTI11), quanto as construtoras de habitação de baixa renda. Os shopping centers se beneficiam de grandes descontos nos impostos básicos, especialmente quando possuem portfólios dominantes em regimes tributários reais.
As construtoras, por outro lado, se beneficiam de impostos reduzidos em unidades dentro do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e da possibilidade de gerar créditos fiscais.
Essas mudanças representam um potencial para crescimento substancial na receita dessas verticais nos próximos trimestres, refletindo a adaptabilidade e resiliência das operações diante das reformas tributárias.
