Imagem: Facebook/Iguatemi Brasília
No início desta semana, tivemos a oportunidade de nos reunir com a equipe da Iguatemi (IGTI11) para discutir as perspectivas da companhia para os próximos meses. Ficamos satisfeitos ao perceber que a empresa continua trilhando um caminho sólido, sustentado por indicadores positivos que reforçam sua estratégia e forte posicionamento no mercado.
No terceiro trimestre de 2024, as vendas da Iguatemi apresentaram um crescimento expressivo. Em julho, houve um aumento de 10%, e agosto registrou resultados ainda mais robustos.
Tendência é que números de Iguatemi continuem crescendo
Embora os números de setembro ainda não estejam totalmente disponíveis, a tendência permanece otimista. Observou-se uma redução na inadimplência e um leasing spread positivo, o que indica a solidez dos contratos de locação.
Os setores de entretenimento e moda tiveram desempenhos de destaque, enquanto as locações continuam firmes.
A entrada da H&M no portfólio da Iguatemi, por exemplo, é um reflexo claro do crescente interesse internacional pelos seus empreendimentos, o que fortalece ainda mais a atratividade de seus shoppings.
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Reciclagem de ativos em 2024 demonstra maior flexibilidade estratégica
No que diz respeito a fusões e aquisições, a empresa mencionou seu interesse em iniciar um movimento de reciclagem de ativos no ano passado, mas concluiu que 2024 seria um momento mais oportuno para o mercado. A venda do Iguatemi Alphaville reforça a ideia de que a companhia não precisa manter 100% de participação em todos os seus empreendimentos, o que proporciona maior flexibilidade estratégica.
A entrada da operação do Shopping RioSul também apresenta um grande potencial para melhorias operacionais. No curto prazo, a Iguatemi deve otimizar o mix de lojas nesse empreendimento, algo que ainda não foi totalmente refletido no cap rate da aquisição, que ficou em 11%.
Apesar de não descartar a venda de ativos, a empresa atualmente parece mais inclinada a adquirir novos empreendimentos, com o Shopping Pátio Higienópolis surgindo como um possível alvo de interesse.
A companhia não pretende aumentar a distribuição de dividendos
Paralelamente, a política de dividendos da Iguatemi foi outro ponto discutido. A empresa dobrou o valor distribuído no último ano, de R$ 100 milhões para R$ 200 milhões, mas não planeja aumentar o payout no curto prazo. Isso se deve às expansões já previstas em Brasília e São Paulo, além de possíveis novas aquisições. A recompra de ações, no valor de R$ 120 milhões, já está 70% concluída, reforçando o compromisso da companhia em gerar valor para os acionistas.
Iguatemi 365 prepara o terreno para novos lojistas
No âmbito digital, a estratégia da Iguatemi visa complementar e fortalecer seu ecossistema. O iRetail, sempre operando em breakeven, envolve algumas marcas geridas pela própria Iguatemi.
Já o Iguatemi 365, por sua vez, tem como objetivo facilitar a entrada de novos lojistas, especialmente marcas internacionais ou menores, no mercado brasileiro. Um exemplo de sucesso é a marca Anselmi, que começou no Iguatemi 365 e agora conta com seis lojas físicas.
Embora o Iguatemi 365 não seja visto como uma grande fonte de receita, ele desempenha um papel estratégico na atração de novos parceiros comerciais.
A recente saída da Balenciaga impactou as receitas dessa linha de negócios, mas trouxe sinergias para a área imobiliária, ampliando a Área Bruta Locável (ABL).
Atualmente, a operação digital da Iguatemi é majoritariamente terceirizada para a Infracommerce, com algumas exceções.
Venda de participação na Infracommerce deve impactar pontualmente os resultados do 4T24
Ainda sobre a Infracommerce, a Iguatemi decidiu liquidar sua participação de 4,8% na empresa até junho de 2024, o que resultará em um prejuízo a ser contabilizado no próximo balanço trimestral.
Embora a companhia não tenha fornecido detalhes exatos, estimamos que a participação na linha de equivalência patrimonial tenha sido registrada a um custo médio de cerca de R$ 5 por ação, o que sugere um impacto extraordinário significativo nos resultados do trimestre.
Aliás, em relação à reforma tributária, a Iguatemi adota uma postura neutra, acreditando que os possíveis impactos poderão ser absorvidos pelo mecanismo proposto. A única preocupação da empresa se refere aos lojistas que operam sob o regime do Simples Nacional, que representam uma pequena parcela de seu portfólio. Isso reflete a confiança da Iguatemi em sua capacidade de adaptação às mudanças regulatórias que estão por vir.
Iguatemi mantém resiliência e uma capacidade diferenciada de se adaptar
Com base em todos os pontos discutidos, mantemos nossa avaliação de que a Iguatemi demonstra uma forte resiliência e uma notável capacidade de adaptação, mesmo em um cenário econômico desafiador. O crescimento expressivo nas vendas e a redução da inadimplência são sinais claros de sua robustez operacional.
A decisão estratégica de não deter 100% de participação em todos os ativos proporciona à empresa maior flexibilidade financeira, permitindo novas aquisições e expansões que podem gerar valor adicional para seus acionistas.
A manutenção de uma política de dividendos prudente, combinada com investimentos estratégicos, reflete um equilíbrio saudável entre retorno aos investidores e crescimento sustentável. A atuação no campo digital, embora não seja a principal fonte de receita, desempenha um papel relevante na atração e desenvolvimento de novos lojistas, o que fortalece o ecossistema da Iguatemi e cria novas oportunidades de negócio.
O desinvestimento na Infracommerce, apesar do impacto financeiro no curto prazo, pode ser visto como uma escolha estratégica para concentrar recursos nas áreas em que a Iguatemi possui maior expertise. Além disso, a postura neutra em relação à reforma tributária reforça a confiança da empresa em sua capacidade de se ajustar às mudanças regulatórias.
Em resumo, acreditamos que as ações da Iguatemi (IGTI11) oferecem um potencial positivo, fundamentado em uma operação sólida e uma estratégia clara e bem direcionada. Negociando a 8,5x o FFO para 2025, a companhia está posicionada para capitalizar oportunidades de crescimento e enfrentar os desafios do mercado, o que deve se refletir positivamente no desempenho das ações no médio e longo prazo.
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