Sinceramente, eu nunca entendi essa fixação que os brasileiros têm pelo sonho da casa própria.
É verdade que o Brasil passou por toda sorte de planos econômicos mirabolantes e que estabilidade foi palavra praticamente banida de nosso dicionário até a criação do Real, em julho de 1994.
Mas já se passaram mais de 22 anos, está na hora de mudar essa mentalidade de que “imóvel é sinônimo de segurança”, ou ainda de que “quem compra terra, não erra”.
Nas condições de mercado atuais, comprar um imóvel é mais do que um erro, é suicídio!
Suicídio financeiro, que fique claro!
Do ponto de vista de construção de portfólio, para a maioria dos mortais, um imóvel acarreta uma concentração descabida do portfólio – aplicar mais de 50 por cento do patrimônio em um único ativo nunca pode ser considerada uma decisão sábia.
Financiar um imóvel, então, é assinar atestado de loucura: imagine se alavancar por décadas para apostar todas as suas fichas em um ativo ilíquido e cercado de custos de transação, como corretagem, ITBI e taxas de registro.
Por exemplo: quando se transaciona um imóvel, é difícil escapar da figura do corretor que, de acordo com tabela do CRECI-SP, fica com uma corretagem de 6 por cento a 8 por cento. Além disso, seja na compra ou na venda, o interesse do corretor é simplesmente que a transação ocorra.
Ele nunca está alinhado com seus interesses!
Ninguém vai te contar os “podres” do imóvel.
Você vai ter que pesquisar a vizinhança, a estrutura e o trânsito do bairro.
Tem padaria perto? O pão é bom?
E quando chove, alaga? Falta luz?
No caso de um apartamento, o síndico tem cuidado bem do condomínio? Há problemas estruturais na garagem? Seus vizinhos são barulhentos?
E se as coisas mudarem depois da compra?
Imagine comprar uma casa em um bairro descolado na cidade de São Paulo e, alguns anos depois, o local se tornar o maior ponto de bloquinhos de Carnaval da cidade? Todo ano uma horda de bêbados inconvenientes aprontando barbaridades na porta da sua casa.
Que maravilha!
Ou imagine comprar um apartamento no centro da cidade para, no ano seguinte, observar, diretamente de sua janela, a construção do “Minhocão”. A cada viga instalada, seu imóvel perde 5 por cento do valor e não há ABSOLUTAMENTE NADA que você possa fazer.
Novamente, que maravilha!
Mas digamos que nada disso aconteça e que você realmente escolha a casa de seus sonhos.
Está morando feliz com sua família até que seu chefe te faz uma proposta incrível para trabalhar em outra cidade. O que fazer? Vai deixar passar a oportunidade? Imagine o trabalho para vender o imóvel, comprar em outra cidade… São muitos os custos…
Se optar por alugar seu imóvel próprio e morar de aluguel na nova cidade, lembre-se que, sobre o valor recebido, incide o imposto de renda e, no novo imóvel, você terá que pagar o aluguel “cheio”, ou seja, você estará perdendo até 27,5 por cento do valor nessa “troca de aluguéis”.
O que nos leva a outro ponto: comprar um imóvel para alugar também não faz nenhum sentido financeiro.
De acordo com dados recentes do FipeZap, índice de preços de imóveis brasileiros, o aluguel está rendendo, em média, pouco mais de 4 por cento ao ano em termos reais (além da inflação). Atualmente, é possível aplicar tranquilamente em títulos do Tesouro que entregam rendimento real de mais de 6 por cento ao ano.
A diferença é astronômica.
Se considerarmos um apartamento de 300 mil reais, ao término de 10 anos, o valor real de seu investimento será de pouco mais de 420 mil reais. Se tivesse aplicado no Tesouro Direto, você teria mais de 530 mil reais. Ao longo de 30 anos, a diferença é ainda mais gritante – seriam 973 mil reais contra 1,7 milhões, é quase o dobro do valor!
Se colocarmos o imposto na conta, aí vira covardia.
O imposto de renda sobre o aluguel tem que ser pago todo ano e, a depender de sua faixa de renda, pode chegar a 27,5 por cento. Já no caso de títulos públicos, caso mantenha a carteira por mais de 2 anos (720 dias) e opte por títulos que não pagam juros periodicamente, a alíquota do imposto fica em 15 por cento sobre os rendimentos e só tem que ser paga no vencimento!
Isso sem contar os inconvenientes de se ter um imóvel para locar: muitos dos custos de manutenção são responsabilidade do proprietário. Seu inquilino pode te dar o calote ou destruir o apartamento e, na eventualidade de o imóvel ficar vazio, você não só deixa de receber o aluguel como tem que pagar o IPTU e, em alguns casos, o condomínio.
No caso de títulos do Tesouro, não tem nada disso, é só pagar a taxa de custódia da Bolsa, que é de 0,3 por cento ao ano. Algumas corretoras cobram uma taxa de administração de 0,1 por cento ao ano, mas, se você pesquisar direitinho, muitas te isentam dessa taxa.
“Ah, mas e a valorização do imóvel?”
Bem, imóveis têm um ciclo muito longo.
Por isso, olhar para o desempenho dos últimos dez anos não seria o mais correto, dado que acabamos de atravessar um longo período de boom imobiliário. Olhando para os últimos 40 anos, temos que o preço médio real de imóveis no Brasil se manteve praticamente estável. Ou seja, os imóveis apenas te protegeram da inflação (o que, convenhamos, é ótimo), mas não geraram nenhum ganho real significativo – não dá para dizer que houve valorização imobiliária nos últimos 40 anos.
Notem que, durante muito tempo, os imóveis ficaram bem abaixo de seu valor inicial. Por anos, quem comprou um imóvel na década de 70 estava perdendo dinheiro em termos reais. Só depois desse último rally imobiliário as coisas melhoraram, e o valor foi recuperado.
Bem, me parece claro que comprar um imóvel, do ponto de vista financeiro, não faz nenhum sentido.
Aplicar em títulos do Tesouro Direto parece muito melhor, certo?
E se pensarmos em Fundos Imobiliários?
Além de apresentarem uma ótima rentabilidade (é possível construir uma carteira com rendimentos reais na casa de 9 por cento ao ano), ainda existe a isenção fiscal – você ganha mais e não paga imposto!
É isso: é possível construir um patrimônio significativo ao optar por pagar aluguel e investir o valor do imóvel (ou da entrada do financiamento) em uma carteira diversificada de fundos.
Como?
Bem, para um domingo à noite, acho que já nos alongamos bastante.
Mas, se quiser saber mais sobre essa estratégia, é só clicar aqui.
Seria loucura deixar isso de lado!
