Imagem: iStock/ Andrii Yalanskyi
A decisão por Gabriel Galípolo como futuro presidente do Banco Central esquentou ainda mais os questionamentos sobre uma possível alta da taxa Selic e como este movimento poderia impactar o mercado de fundos imobiliários. Nesse ritmo, o mercado já começa a projetar elevações da taxa básica de juros que podem chegar até 12% ao ano.
Tradicionalmente, investimentos em imóveis não vão bem com juros altos. Afinal, uma taxa maior costuma afastar as aplicações para opções mais conservadoras de renda fixa.
Contudo, Caio Nabuco de Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, aponta que investidores podem olhar por outro viés para esta classe de investimentos.
Como os fundos imobiliários podem ser impactados pela possível retomada de alta da Selic?
“Há uma narrativa de que o juro deve subir agora para conter a inflação e depois ter uma nova queda”, comenta Araújo, em participação ao podcast Touros e Ursos, do Seu Dinheiro (portal do Grupo Empiricus).
Contudo, Araújo ressalta que, apesar do IFIX ter uma margem pequena de comparação, a tendência altista do índice até o final de agosto pode ser “um sinal de que o mercado encara o eventual ciclo de aperto monetário como temporário”, comenta em newsletter ao Seu Dinheiro, portal de notícias parceiro do grupo Empiricus.
Ainda de olho no histórico do índice de fundos imobiliários, no passado os últimos movimentos de elevação de juros mostraram uma correlação inversa com os FIIs. “Além do impacto na economia, uma taxa Selic alta torna os produtos de renda fixa, principalmente os pós-fixados, mais atraentes”, avalia Araujo.
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Caso a Selic suba, ainda é recomendado investir em FIIs?
Considerando um curto histórico do IFIX (registrado desde 2010), o analista aponta que ainda não existe uma comparação histórica plausível para avaliar o cenário atual – levando em conta que os ciclos de 2013 e 2021 aconteceram em cenários específicos e distintos do atual.
Além disso, Araujo ressalta que os FIIs que compõem a carteira teórica do índice sofreram muitas mudanças. Atualmente, o IFIX é composto 40% por fundos de papel, com títulos de crédito nos portfólios e atrelados aos indexadores de renda fixa.
“O resumo da história é que essa correlação inversa talvez esteja se enfraquecendo. É possível que esse breve ciclo de alta dos juros reforce essa tendência. Em agosto, apesar da expectativa de alta na próxima reunião do Copom (setembro), o IFIX registrou uma alta de 0,5%”, comenta Araujo.
Grupo de FIIs pode se “aproveitar” da alta da Selic
Na visão do analista, a alta da Selic pode beneficiar algumas classes de fundos imobiliários, como os chamados “FIIs de papel“. Estes fundos investem em títulos de crédito e boa parte deles está atrelada à variação do CDI, que acompanha os juros.
Entre os fundos de papel, o analista indica uma preferência pelos fundos imobiliários “high grade”, que investem em títulos com baixo risco de crédito.
Neste momento, Araujo reforça que a maior atenção do investidor deve ser o tipo de segmento ao qual o FII está exposto. “Escritórios, por exemplo, sofreram um pouco mais nos últimos dois meses. Ali é um pouco mais difícil de filtrar, o WeWork machucou alguns fundos do setor“, disse o analista no podcast, em relação às dívidas da companhia.
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Outro movimento importante que os investidores devem notar é uma desaceleração no ritmo de oferta de FIIs. Até julho, o volume de emissões encerradas foi de R$ 31,1 bilhões, ultrapassando o montante captado em 2023.
“Até aqui, ofertas de fundos de tijolo e híbridos foram os propulsores – destaque para o BTG Logística (BTLG11) e XP Malls (XPML11), que levantaram R$ 1,5 bilhão e R$ 1,8 bilhão, respectivamente”, comenta Araujo.
Em agosto, os fundos de crédito superaram o crescimento de quase todos os demais segmentos no período e, no ano, acumulam alta de 5,2%, quase o dobro do Ifix.
“Para o restante do ano, fundos de crédito devem permanecer no radar dos investidores, tal como observado nos últimos dois anos”, completa Araujo.
Para entender melhor sobre este cenário de alta da Selic e investir com boas orientações, é possível acessar a carteira recomendada de 5 fundos imobiliários da equipe de analistas da Empiricus Research. O material é totalmente gratuito e pode ser acessado neste link.
