O Ifix, principal índice de fundos imobiliários do Brasil, bateu a máxima histórica em janeiro e finalizou o mês em alta de 0,67%. Na contramão, o Ibovespa derrapou e fechou o período em queda de -4,8%. O que explica esse descolamento entre as duas classes de ativos?
O analista Caio Araujo, especialista em fundos imobiliários da Empiricus Research, elencou alguns fatores que favorecem os FIIs na comparação com outros ativos de risco.
Segundo ele, o perfil híbrido da indústria é um dos motivos pelos quais os FIIs podem ir bem em momentos mais conturbados para a Bolsa.
Isso porque os fundos imobiliários podem ser divididas em duas categorias:
- Fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos. “Estes são mais expostos ao equity e performam de uma forma mais relacionada com as ações”; e
- Fundos de papel, que são compostos por carteiras de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Basicamente, renda fixa dentro das carteiras”, explica Araujo.
Esse equilíbrio permite aos fundos imobiliários capturarem o otimismo com os ativos de risco, mas também sofrerem menos em momentos não tão favoráveis. “Existe volatilidade, mas ela é menor”.
Outro fator para o descolamento da performance vem da diferença no perfil dos investidores. Enquanto o desempenho das ações é muito atrelado ao investimento estrangeiro, os FIIs são mais voltados à pessoa física e tem menor exposição aos gringos.
“A presença de estrangeiros nos FIIs é em torno de 5%, o que diminui a influência desse fator”, apontou Caio Araujo.
Em janeiro, por exemplo, o saldo de investimentos estrangeiros ficou significativamente negativo: R$ 7 bilhões saíram da B3. Isso, claro, pesou sobre o Ibovespa.
Momento é positivo para os fundos imobiliários
A indústria de fundos imobiliários vive um excelente momento, com o Ifix renovando as máximas históricas com frequência desde o ano passado.
Além dos motivos já citados pelo analista, a queda de juros e o ritmo acelerado de aquisições no mercado imobiliário iniciado em 2023 também têm contribuído para o contexto positivo.
Recentemente, por exemplo, o Itaú (ITUB4) comprou o edifício Faria Lima 3500 por quase R$ 1,5 bilhão, valor histórico para a categoria. Aquisições como essa mostram o apetite do mercado e abrem espaço para valorização dos FIIs de tijolo.
“Isso tem a ver com a queda dos juros. Com a facilidade de financiamento, menor custo de dívida e outras opções de investimento surgindo para grandes investidores. Agrega atratividade não só no operacional dos fundos, mas também numa perspectiva de atualização de valuation”.
RELATÓRIO CORTESIA: 5 FIIS PARA INVESTIR EM FEVEREIRO
Analista recomenda cotas do RCRB11
Partindo desse princípio da retomada dos FIIs de tijolo, o analista recomenda o fundo de lajes corporativas Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11).
O FII tem o foco em São Paulo, com 80% da sua Área Bruta Locável (ABL) localizada nas regiões da Paulista, Juscelino Kubitschek, Faria Lima e Itaim Bibi, praças tradicionais na capital paulista.
“É um fundo bem posicionado, com foco em qualidade e geração de renda”.
Além disso, completa o analista, a vacância do fundo saiu de mais de 30% para aproximadamente 7%, o que se refletiu no aumento do pagamento de proventos aos acionistas nos últimos meses.
“Isso tende a continuar ao longo de 2024. Hoje o provento está em torno de R$ 0,93 por cota e, no nosso modelo, tem potencial de alcançar R$ 1 por cota até o fim de 2024. Se as áreas vagas forem locadas, pode chegar a R$ 1,14 por cota”.
O potencial crescimento de 22,5% nos proventos chama a atenção, mas, segundo Caio Araujo, o pulo do gato está na valorização das cotas.
“O fundo imobiliário negocia a pouco mais de R$ 14 mil por metro quadrado, enquanto as negociações de laje corporativa estão muito acima disso. Na nossa visão, deveria valer 20% a mais”.
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RCRB11 não é o único FII recomendado por Caio Araujo para fevereiro; veja a carteira completa
Além do Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), o analista recomenda outros quatro FIIs na carteira top picks de fundos imobiliários de fevereiro.
Desde novembro, início da série histórica, a carteira assinada pelo especialista em FIIs da Empiricus já rendeu 6,69%, contra 4,93% do Ifix e 1,82% do CDI.
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