Se você já pensou em financiar um apartamento ou vive de aluguel, sabe que é impossível gastar apenas R$ 100 por mês com moradia. Mas e se você pudesse ser dono de empreendimentos nas regiões mais nobres de grandes centros urbanos por menos que isso?
Já posso adiantar que não se trata de nenhuma “pegadinha”. Mas, através dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) você pode se tornar dono de parte de prédios comerciais, galpões logísticos, shopping centers, entre outros. E mais: receber “aluguel” desses estabelecimentos todos os meses.
Existem vários FIIs disponíveis no mercado. Entretanto, tem um ativo que abriu oportunidade de compra recentemente.
Trata-se de um fundo considerado top de linha, administrado por uma gestora renomada, que está com desconto no preço e tem previsão de pagamento de dividendos de 14,7% nos próximos 12 meses.
Este FII foi indicado pelo analista da Empiricus Research, Caio Araujo, aos assinantes da série “Renda Imobiliária”. Mas, a Empiricus Investimentos está disponibilizando como cortesia o relatório sobre este ativo.
Entenda por que investir em fundo imobiliário pode ser a melhor maneira de receber “aluguéis” e saiba como ter acesso gratuito ao nome do FII indicado pelo especialista da Empiricus e a tese de investimentos.
‘Aluguel’ todos os meses garantido por lei
Antes de falarmos sobre o FII indicado pelo analista da Empiricus Research, quero explicar como funciona esse tipo de ativo. Os fundos de investimento imobiliário são produtos destinados à aplicação de capital em empreendimentos e créditos imobiliários.
Basicamente esse tipo de ativo reúne pessoas interessadas em investir no setor imobiliário. Porém, ao invés de comprar imóveis, esses investidores delegam a um gestor a função de encontrar bons ativos e gerenciar a carteira do fundo.
As cotas de um FII são negociadas na bolsa de valores e os investidores podem ganhar tanto com a valorização delas, quanto com a distribuição dos rendimentos do fundo. De acordo com a Lei Federal 8668/1993 esses ativos são obrigados a partilhar 95% do resultado semestral entre os acionistas.
Apesar da norma exigir apenas uma distribuição por semestre, boa parte dos FIIs fazem o pagamento mensal. Ou seja, é como se os investidores recebessem todos os meses um “aluguel”, proporcional ao número de cotas.
Outra vantagem dos FIIs é que seus rendimentos mensais, isto é, os dividendos, são isentos de Imposto de Renda para pessoa física. Além disso, diferentemente de quem investe em imóveis da forma convencional, esses ativos têm maior liquidez. Isto é, você pode vender suas cotas muito mais rápido do que um apartamento, por exemplo.
FII não é tudo igual
Para montar a carteira de um fundo imobiliário os gestores podem recorrer a diferentes estratégias que vão determinar que tipos de ativos vão compor o portfólio. Assim, existem basicamente três categorias de FII:
- Fundos de tijolo: recebem esse nome os ativos que investem em empreendimentos físicos. Em outras palavras, um FII de tijolo tem como garantia o próprio estabelecimento, que pode ser um galpão logístico, shopping centers, hospitais, prédios comerciais, entre outros;
- Fundos de papel: alguns FIIs não possuem nenhum estabelecimento físico sob gestão. Ao invés disso, esses ativos investem em imóveis por meio de certificados recebíveis (CRI) e letras de crédito (LCI). Ou seja, esse fundos emprestam dinheiro ao setor e são remunerados por uma taxa de juros mais a correção de um indexador que pode ser o CDI, IPCA ou IGP-M;
- Fundos de fundos (FOFs): por fim, existem fundos imobiliários cuja carteira é composta por outros fundos que investem no setor. Nesse caso, a gestão pode escolher fundos de tijolo, de papel e até outros FOFs, permitindo assim, uma exposição a mais FIIs em um único investimento.
Motivos para incluir este fundo imobiliário na sua carteira
O FII recomendado por Caio Araujo é um fundo que conta com uma carteira composta majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e alguns FOFs.
Este ativo começou a ser negociado em 2020, desde então, apresentou um retorno de 18,11% contra 4,35% do IFIX — principal índice de fundos da bolsa. Além disso, já conta com 13 milhões de cotas distribuídas.
Este fundo investe em CRIs de empresas consolidadas como Brookfield, JHSF, MRV e Creditas. Segundo Araujo, este é um bom indicativo quanto ao risco de crédito da carteira.
Além disso, a operação de boa parte dos certificados de recebíveis da carteira é administrada pela própria gestora do fundo.
Outro ponto interessante deste fundo é a remuneração dos CRIs presentes na carteira. De acordo com o gráfico abaixo, 61,1% dos ativos pagam prêmios com base no IPCA e 35,9% no CDI.
“Estamos tratando de um portfólio com taxa média de IPCA + 6,6% e CDI + 3,5% – remuneração bem interessante, principalmente quando consideramos o risco de crédito controlado da carteira e a média praticada pela indústria atualmente.”, destaca o analista da Empiricus Research.
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Este fundo imobiliário está com desconto no preço
Fundos como este, costumam custar caro. Afinal, estamos falando de um ativo sob gestão altamente competente e que, em pouco tempo de operação, já apresentou resultados bem acima do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX).
Para se ter uma ideia, em julho de 2022 uma cota deste fundo chegou a custar R$ 93,00. Entretanto, com o arrefecimento da inflação no mês de agosto e início de setembro, os ativos da carteira, ligados ao IPCA, apresentaram queda.
No último fechamento (08) as cotas deste ativo foram negociadas a R$ 85,38. Ou seja, uma queda de 8% em dois meses.
Para Caio Araujo, essa foi uma queda atípica para o padrão apresentado por essa indústria. Entretanto, esta retração apresenta uma oportunidade: comprar cotas do fundo com desconto.
Por conta da queda recente no preço do ativo, quem garantir cotas desse FII, neste patamar, pode lucrar com a valorização do fundo na bolsa. Segundo Araujo “a correção recente proporciona uma ligeira oportunidade de ganho de capital no ativo, na casa de 7%.”
Além de estar barato você pode receber dividendos generosos
Além de ganhar com a valorização do ativo, os acionistas deste fundo ainda podem receber dividendos generosos nos próximos anos.
Na avaliação do analista da Empiricus, a expectativa é de um dividend yield médio de dois dígitos no período de 10 anos. Em 12 meses esse pagamento pode chegar a 14,7%.
Por este motivo, este fundo de investimentos foi recomendado aos assinantes da série “Renda Imobiliária” da Empiricus Research. Mas a Empiricus Investimentos está oferecendo acesso a este material de forma gratuita.
Tudo o que você precisa fazer é informar um endereço de e-mail neste link, e seguir as instruções. Pode ficar tranquilo, pois o acesso ao relatório é gratuito mesmo.
Depois de ler o relatório, você decide se quer ter a chance de começar a receber “aluguel” com este fundo imobiliário ainda este mês e mais 14,7% de dividendos ou se só vai deixar a oportunidade passar. Para conhecer o ativo indicado pelo analista da Empiricus Research, basta clicar no botão abaixo:
