No último relatório da série de Renda Imobiliária da Empiricus, o analista Caio Araújo fala sobre a tese de investimento no Tellus Properties (TEPP11). O fundo é conhecido pela gestão ativa da Tellus, gestora fundada em 2008 e focada em ativos imobiliários.
A estratégia da carteira consiste na aquisição de ativos de qualidade média, bem localizados e com capacidade de aprimoramento, seja na locação ou no valor por metro quadrado.
Apesar do posicionamento favorável nas principais regiões da cidade de São Paulo, o portfólio do fundo sofreu nos últimos anos em função da alta vacância corporativa, que afetou principalmente os ativos classe B. No entanto, desde a última avaliação (em fevereiro), a gestão realizou movimentos importantes incluindo novas locações e aquisições.
Atualmente, o portfólio do TEPP11 registra vacância física de 11,8%, bem inferior à média da região (20,9%), embora seus rendimentos ainda estejam um pouco defasados por conta dos descontos e carências negociados.
Contudo, segundo cálculos do analista, o fundo segue oferecendo desconto atrativo nos preços atuais e indica um upside de 20%, sinalizando um bom potencial.
TEPP11: entenda as características principais do fundo
Iniciando as negociações na bolsa em setembro de 2019, o Tellus Properties (TEPP11) é gerido pela Tellus Gestão e Consultoria de Investimentos e tem como objetivo gerar renda via aluguel de lajes corporativas. A gestão tem como foco empreendimentos bem localizados e com potencial significativo de melhoria de eficiência operacional, além da procura por oportunidades que ofereçam ganho real em negociações de aluguel, seja por conta dos preços de locação ou pelo potencial de “turnaround” (reestruturação) do próprio ativo adquirido.
“A ideia, portanto, é comprar imóveis médios em boas localizações e, na sequência, melhorar o empreendimento para elevar o valor do aluguel no médio prazo. É uma estratégia interessante, dada a possibilidade de adquirir ativos mais baratos e agregar valor”, avalia Caio Araújo.
Desde setembro de 2019, o fundo tem acompanhado bem as movimentações do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), mas apresenta bastante volatilidade, que pode ser associada à baixa liquidez do ativo e ao momento conturbado no segmento corporativo.
Em relação à vacância física do TEPP11, o número é de 11,8%, e está concentrada nas regiões da Berrine e Pinheiros, menos óbvias para o mercado de escritórios, mas que possuem uma perspectiva de melhora a médio prazo.
“É importante mencionar o bom trabalho que a equipe do TEPP11 vem fazendo com a renovação e prospecção de novos locatários, mesmo neste momento instável do mercado”, destaca Caio Araújo.
Entretanto, como as novas locações são realizadas com descontos e carências, a vacância financeira do portfólio se encontra em 16,6%, o que justifica a distribuição “estagnada” do FII atualmente.
Portfólio atual: onde o fundo está alocado e quais as perspectivas futuras
Atualmente, o portfólio do fundo está alocado em cinco imóveis localizados na cidade de São Paulo. Estes são o Ed. Torre Sul, na Berrine; o Cond. São Luiz, no Itaim Bibi; o Ed. Passarelli, em Pinheiros; o Ed Timbaúma, na Bela Vista; e o Ed. Fujisto, também na Bela Vista.
Quatro deles são classificados como B e C pela Buildings, conforme a filosofia do fundo de privilegiar a localização e comprar imóveis com potencial de melhoria, como já aconteceu com o ativo Torre Sul, que era classificado como B e teve sua classificação elevada após melhorias realizadas pela gestão.
“No geral, os valores pagos nos empreendimentos se encontram abaixo dos preços praticados pelo mercado atualmente. Dito isso, entendemos que a gestão possui boas opções para uma possível alienação visando um ganho de capital a curto e médio prazo”, explica Caio Araújo.
É importante destacar que, hoje, grande parte dos contratos de TEPP11 são indexados ao IPCA (58%), uma parte ao IGP-M (36%) e uma pequena parcela ao IGP-M + IPCA (6%).
Caio afirma que, embora a qualidade dos ativos não pareça muito atrativa, a saturação de regiões mais óbvias, como Faria Lima e Paulista, deve levar a um escoamento de demanda para zonas secundárias que, com as melhorias implementadas pela gestão, será positivo para os ativos do fundo.
“No geral, o portfólio do fundo possui características interessantes e enxergamos uma equipe de gestão comprometida em melhorar a qualidade dos ativos”, conclui Caio Araújo. Ele cita também que, caso o contexto de mercado melhore, o TEPP11 pode se beneficiar e aumentar o preço cobrado nos aluguéis de seus imóveis.
Renda Imobiliária: fique por dentro das melhores oportunidades do segmento
A Empiricus disponibiliza para seus assinantes diversos conteúdos relacionados à Renda Imobiliária por meio da série do analista Caio Araújo.
O relatório sobre TEPP11 apresenta mais informações aprofundadas e gráficos indicando características específicas do fundo, bem como sua valuation. Para assinar, basta clicar aqui.
