O mercado imobiliário sofreu grande impacto nesta última sexta-feira (25) com a divulgação das propostas da Reforma Tributária pelo Ministério da Economia. O que Paulo Guedes propõe? Colocar um fim à isenção tributária sobre a distribuição de dividendos. E isso pode ser uma péssima notícia para os investidores de fundos imobiliários (FIIs), já que eles teriam que dividir com o “Leão” parte do “aluguel” que recebem mensalmente como proventos desses fundos.
Não por acaso, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários negociados na B3, acumula queda de 2,60% em junho. Sendo aproximadamente -1,4% desde sexta-feira (25). Veja:
Naturalmente, muita gente ficou desesperada com a notícia. Afinal, o investimento em fundos imobiliários tem uma lista enorme de vantagens (confira aqui), sendo a isenção de impostos sobre os dividendos uma delas.
Mas todo esse burburinho pode ser muito positivo para você. Primeiro, porque existem boas chances de que essa tributação dos rendimentos dos FIIs não seja aprovada. E segundo, porque essa queda de preços dos FIIs pode ser uma oportunidade interessante para quem quer comprar um bom fundo por bem menos dinheiro (clique aqui para ter acesso à lista com os nomes dos melhores fundos imobiliários).
Quem defende esses dois pontos não sou eu, mas sim Felipe Miranda, estrategista-chefe e CIO da maior casa de análise do Brasil, a Empiricus. O analista é responsável por uma das carteiras de ações mais bem sucedidas dos últimos anos, a Oportunidades de uma Vida, com retorno da ordem de 580% desde 2015.
Felipe Miranda, estrategista-chefe da Empiricus – Imagem: Divulgação
O Felipe Miranda acredita que a aprovação da proposta de reforma tributária “não passa do jeito que está”. Ele acha que a tributação dos fundos imobiliários será derrubada ao longo da tramitação da proposta. E apresenta dois principais motivos para acreditar nisso:
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A disparidade de tratamento dos FIIs com as Letras de Crédito (LCI e LCA): como ambos representam investimentos diretos, a tributação deveria ser semelhante entre um e outro;
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Lobby da bancada ruralista e de construtoras; Como essa medida envolve riscos de mudança para os FIIs agro, a medida pode atrair a atenção da bancada ruralista, tradicionalmente bastante vocal e organizada.
É importante ressaltar, também, que a proposta de tributação apresentada por Guedes vai contra o modelo global, já que nenhum outro lugar do mundo tributa dividendos de fundos imobiliários. Aliás, uma das premissas da proposta, era igualar a situação do Brasil ao padrão mundial. Falando especificamente de ações, o Brasil era um dos poucos que não tributava dividendos. Mas, no caso dos fundos imobiliários, o padrão mundial é não tributar.
Considerando todos esses fatores, o estrategista acredita que a reforma terá alterações nesse ponto. E caso isso aconteça, existe uma oportunidade de compra de fundos imobiliários agora.
É que com a queda dos mercados o preço dos fundos ficou extremamente atraente, alguns deles valendo até mesmo abaixo do seu valor patrimonial e pagando proventos a taxas impensáveis.
“O mercado já vinha fraco nas últimas semanas, tornando alguns FIIs bem atraentes. Com a queda de sexta, alguns bons fundos de tijolos já oferecem yield (retorno, em proventos) entre 7% e 8%, o que era impensável há pouco tempo”, explica o analista.
Não à toa, segundo o analista, alguns FIIs já diminuíram suas quedas perto do final do pregão de sexta (25), devido ao comportamento de investidores institucionais (aqueles com caixa) que aproveitaram a queda para reforçar posição no setor.
No entanto, é importante reforçar: o estrategista-chefe da Empiricus deixa claro que essa é uma operação que envolve risco, como quase tudo que tem alto potencial de retorno. Por mais que a tributação dos dividendos dificilmente seja aprovada do jeito que está. “Não douremos a pílula. Não é um “screaming buy” clássico, porque envolve risco”, ele afirma.
Quem ouviu, lucrou: ele avisou para vender Petrobras e comprar dólar a R$ 1,90…
Quem acompanha o analista está acostumado com as recomendações ousadas dele. Se você não conhece o Felipe, saiba que ele é famoso por fazer leituras que vão na contramão do mercado. Por exemplo, há 7 anos, ele lançou uma tese na qual anunciava o ‘Fim do Brasil’. Na época, sugeriu aos assinantes da sua série ‘Palavra do Estrategista’ que vendessem tudo o que tinham em ações da Petrobras para que comprassem dólar a R$ 1,90.
Naturalmente, o CIO da Empiricus foi tido como louco. Porém, quem seguiu o conselho de Felipe viu o dólar decolar em 123% de valorização, atingindo os R$ 4, enquanto a Petrobras se envolvia em uma série de escândalos que daria origem a Lava Jato…
Foi tomando decisões ousadas que o analista multiplicou mais de 6x o capital investido dos assinantes da sua carteira desde o início. Fazendo um trabalho complexo, de separar o que são ruídos e o que são sinais, e atuando em linha com a famosa frase do maior investidor do mundo, Warren Buffett:
“Seja medroso quando todos estão gananciosos e seja ganancioso quando todos estão medrosos”
E foi ponderando riscos e retorno potencial que Felipe Miranda acredita que faz sentido adicionar alguns FIIs na carteira neste momento. “Em especial se considerarmos a chance de não aprovação desse tópico”, defende.
Mas o que comprar?
O estrategista chefe da Empiricus sugere a lista de FIIs do Caio Araújo, analista de sua equipe e especialista em FIIs da casa.
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O Caio Araújo é parte do time de analistas da Empiricus e responsável pela série Renda Imobiliária (conheça gratuitamente aqui), que busca recomendar os melhores FIIs para seus assinantes. Desde a criação, a carteira já rendeu mais de 75% em comparação ao IFIX.
O Caio está em linha com o pensamento de Felipe Miranda, e enxerga inconsistências na justificativa da equipe de Paulo Guedes para a tributação. Diante da baixa generalizada do setor imobiliário, ele propôs alguns ajustes na sua carteira de FIIs, em função da mudança de cenário e de algumas oportunidades que surgiram.
Assim, hoje mesmo ele já recomendou venda integral das cotas de um fundo de shopping, e recomendou três oportunidades de compra (clique aqui para saber quais são). Dois deles são fundos de créditos, que na visão do analista, estão baratos.
Ele explica: “esses dois fundos hoje negociam a um desconto sobre seu valor patrimonial de cerca de 2% a 5% e apresentam um dividend yield (taxa de dividendo) anualizado entre 9% e 11% ao ano. Mesmo aplicando uma alíquota de impostos sobre os rendimentos, estamos tratando de um spread (diferença de preços entre ativos) interessante em relação ao tesouro IPCA +2035”.
O analista também recomendou um fundo de laje que “está com desconto exagerado e se torna um clássico case clássico de assimetria”.
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O analista afirma que vai continuar de olho nas melhores oportunidades que surgirem no setor. “De todo modo, é sempre importante manter um portfólio equilibrado para se proteger de cenários negativos”, defende Caio.
E é justamente por isso que o especialista em fundos imobiliários da Empiricus entrega mais de 30 indicações de FIIs na sua carteira Renda Imobiliária. Tudo com o objetivo que seus assinantes tenham um portfólio diversificado, a fim de diluir os riscos e potencializar os ganhos, independente das turbulências do mercado.
E se você quiser saber quais são os FIIs indicados por Caio, bem como quais serão suas próximas recomendações para atravessar o momento turbulento atual, o analista quer te dar uma oportunidade.
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Nela, ele também disponibiliza cinco carteiras de investimento de acordo com o seu objetivo. Existem portfólios próprios para ganhos de renda ou ganhos de capital, por exemplo, e portfólios com fundos de fundos.
Agora, o Caio está focado em não deixar que seus assinantes percam dinheiro. Por isso, ele está de olho nas próximas oportunidades. Só hoje, ele já indicou duas oportunidades de investimento (confira aqui o relatório).
Estamos falando de FIIs promissores que baixaram de preço com todo esse burburinho da tributação de dividendos e que podem vir a pagar bons proventos caso a proposta do Ministério da Economia não for aprovada (o que a maioria dos analistas da Empiricus acreditam que vá acontecer, inclusive Caio).
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É importante destacar que o Renda Imobiliária não é um curso, e muito menos apenas uma carteira. É um monitoramento completo do mercado de fundos imobiliários.
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Basta acessar a série Renda Imobiliária, que ficará disponível para você por 7 dias grátis e sem compromisso.
Caso desbloqueie seu convite, todas as indicações serão disponibilizadas para você ao longo de uma semana. E depois disso, se você quiser continuar recebendo a assistência e orientação do Caio, o analista cobra apenas R$ 9,90 por mês. Preço de uma cervejinha que você compra no bar no final de semana – e um valor irrisório comparado com os retornos que você pode ter mês a mês…
Agora, se você não gostar do que viu, basta solicitar o cancelamento da série antes de completar o prazo dos 7 dias. Vida que segue, amizade que continua. É rápido e sem burocracias. Você inclusive pode fazer isso no mesmo dia, assim que conferir as ações recomendadas pelo analista.
Você não precisa ser especialista para ganhar dinheiro no mercado financeiro. Mas isso não significa que orientações de especialistas não possam te ajudar – e muito – a saber o que comprar para ver dinheiro caindo todo mês na sua conta. Mas, por ora, tudo que você precisa fazer é decidir se vai aceitar o convite ou não.
Quando as pessoas buscam por mais rentabilidade em sua carteira, é comum que um dos primeiros pensamentos seja o de comprar ações. Nos últimos anos, vemos um grande aumento de CPFs na Bolsa, e dá para notar que o brasileiro está começando a pegar gosto de investir em renda variável, principalmente em ativos na bolsa.
No entanto, poucos tiveram acesso a uma informação valiosa: os FIIs vem se valorizando mais do que ações e de forma consistente. E os fundos imobiliários tendem a render mais do que ações no longo prazo e a pagar aluguéis mais gordos do que os dividendos. Se eu fosse você, não deixaria de apostar nos melhores fundos para surfar essa onda.
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