O ciclo de cortes nas taxas de juros do Brasil e do mundo parece ter sofrido um ajuste. A divulgação das vagas de emprego nos Estados Unidos, somado ao grande déficit da dívida americana, fizeram o mercado rever as apostas para a Selic no atual ciclo de queda.
Se antes a maioria acreditava que a taxa de juros iria parar em 8,75% no final do ciclo, agora as revisões apontam para algo em torno de 10,75%.
O efeito não foi visto apenas no juros de curto prazo, nas caudas mais longas da curva também puderam ser vistos ajustes. As NTNBs (títulos indexados à inflação) de longo prazo voltaram a remunerar próximo de IPCA +6%.
Porém, mesmo com esse cenário, um fundo imobiliário brasileiro possui um portfólio com uma taxa contratada bem acima daquela praticada pelos títulos públicos mais gordos.
Estamos tratando de um portfólio com taxa média contratada de IPCA + 7,00% ao ano com um retorno total nos próximos 12 meses totalizando 24,3%, somando valorização e dividendos.
O retorno supera com folga as NTNBs mais rentáveis oferecidas no site do Tesouro Direto. É claro que, por ser um ativo de renda variável, o risco implícito do ativo é maior, mas o retorno compensa e muito essa diferença.
Conforme você pode ver na imagem abaixo, o título que mais remunera hoje (dia 10/10/2023) é a NTNB com vencimento em 2045:
Ela vai pagar aos seus investidores IPCA +5,92%, mais de 1 ponto percentual a menos do que o FII em questão.
Não à toa, o ativo é considerado pelo renomado especialista em fundos imobiliários Caio Araujo como o fundo imobiliário número 1 para investir em outubro.
Oportunidade para travar o seu retorno em até IPCA + 8%
No programa ‘Onde Investir’, Araujo rasga elogios ao fundo em questão. Além do destaque para a chance de travar o retorno em até IPCA + 8%, o analista explica como a estratégia do fundo está conseguindo entregar um retorno tão acima da média.
O fundo em questão investe em títulos de crédito privado, com foco em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
No portfólio do fundo existem papéis que pagam, segundo o analista:
‘IPCA +6%, IPCA +7% e até IPCA +8% com uma boa qualidade de crédito’
Além disso, o fundo apresenta desconto em relação ao seu valor patrimonial. Isso significa que, além dos proventos gordos que o FII pode pagar, existe a real chance de uma possível valorização do ativo ao longo do tempo. Veja o que o analista disse sobre o fundo:
‘Acho que tem uma bela oportunidade de travar uma carteira com IPCA +7%, eventualmente um IPCA +8%, marcado a mercado. Você consegue um equilíbrio maior da carteira para riscos sistêmicos. Para quem está olhando renda, acho essencial você ter, além dos títulos do Tesouro, crédito privado, que pode ser encontrado por meio desse fundo imobiliário’
Rentabilidades como essas não eram vistas desde a última grande janela da renda fixa
A rentabilidade média da carteira é tão grande que supera até mesmo os títulos públicos ofertados no período em que a Selic estava em patamares bem menores e os agentes econômicos eram ‘forçados’ a ofertarem títulos com rentabilidades gordas.
Em 2022, por exemplo, existiam títulos que chegaram a oferecer uma rentabilidade com IPCA+7,31%, conforme você pode ver na tabela abaixo:
Hoje, por conta de toda a atenção no cenário global, os títulos voltaram a oferecer boas taxas para os investidores. Mas a tendência é que, conforme a taxa básica de juros for diminuindo, ofertas como estas deixem de existir.
Por isso, quando vemos um ativo com ofertando IPCA mais uma taxa gorda é fundamental aproveitar, desde que ele possua risco controlado.
O risco deve ser grande para tamanho potencial de rentabilidade, correto?
Se engana quem pensa que a alta rentabilidade está sendo oferecida por conta do fundo ser mal gerido ao arriscado.
Sua carteira de CRIs é diversificada em 42 ativos, sendo 94% deles high grade (baixo risco de crédito), com classificação maior ou igual a “A” – 48% das garantias são ligadas ao setor de lajes corporativas, sendo 46% localizadas em regiões premium de São Paulo e ativos de qualidade, o que traz um maior conforto ao cotista em um eventual caso de inadimplência.
A gestão é bem criteriosa na seleção dos investimentos, buscando, além de altos ratings, ofertas destinadas a investidores qualificados (trazendo acessibilidade a esses produtos para investidores comuns) e com preferência por emissões ancoradas pela própria RBR (gestora do fundo) – que compõem 84% dos ativos.
Conforme o relatório gerencial de julho, o fundo possui uma maior exposição ao IPCA, que representa 71% dos CRIs, mas também encontramos uma parcela atrelada ao CDI: 17% da carteira.
Em outras palavras, estamos falando de um caso raro: um fundo imobiliário seguro, rentável, com excelente histórico de controle da inadimplência.
Até IPCA +8% com oportunidade de ganho de capital: veja o fundo imobiliário número 1 para comprar em outubro
Para que você possa aproveitar tal oportunidade antes que as rentabilidades possam começar a cair é simples.
O fundo imobiliário número 1 para comprar em outubro está em um relatório gratuito oferecido como cortesia pela Empiricus Reserach, empresa para a qual Caio trabalha.
Para receber o relatório gratuitamente em seu email, basta fazer um cadastro – também gratuito – clicando aqui.
Ele é o quarto da lista de 5 fundos imobiliários selecionados por Caio e sua equipe.
Lembrando que, se você gostar da tese acessada no relatório e decidir investir hoje no ativo, você estará aportando em um um portfólio com taxa média contratada de IPCA + 7,00% ao ano com um retorno total nos próximos 12 meses totalizando 24,3%, somando valorização e dividendos.
