Na noite de ontem (8), o fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) informou novidades sobre o processo de devolução antecipada do galpão CD-06, localizado na cidade de São Paulo, pelo Grupo Pão de Açúcar (GPA).
Relembrando o caso, após o reajuste e renovação automática do contrato por mais cinco anos em fevereiro deste ano, a locatária (GPA) sinalizou que pretendia desocupar o imóvel antecipadamente. O contrato conta com mecanismo de aviso prévio de 12 meses e multa de 6 vezes o valor do aluguel vigente. O fundo também conta com carta fiança bancária, emitida pelo Banco Safra, para a garantia do pagamento.
No entanto, a gestão foi surpreendida com uma ação de consignação em pagamento com tutela de urgência, iniciada pelo GPA.
O objetivo é, liminarmente, impedir o fundo de executar a carta fiança bancária até a decisão final do processo e barrar a possibilidade de cobrança da multa referente a rescisão antecipada de contrato ou, caso seja reconhecida a renovação, a inexigibilidade do cumprimento do aviso prévio, além do ressarcimento dos valores de aluguel pagos após a renovação da locação.
O juiz do processo concedeu a liminar a favor do GPA e suspendeu a cobrança dos valores referentes a rescisão antecipada do contrato de locação, desde que a locatária deposite caução no valor de R$ 23,9 milhões, equivalente ao montante da carta fiança, dentro do prazo de três dias a contar da data da intimação, no dia 6 de dezembro.
Segundo a gestora, a decisão liminar não é definitiva, podendo ser revertida, não produzindo efeitos até que o GPA realize o depósito integral no valor da carta fiança. Dito isso, a gestão seguirá com a discussão na esfera judicial, buscando um resultado positivo para o fundo.
O imóvel representa 19% da receita do BRCO11, cerca de R$ 0,16 por cota. Caso a decisão seja definitiva, estimamos um impacto negativo de aproximadamente R$ 0,09 por cota nos rendimentos do fundo, desconsiderando uma eventual reocupação do imóvel.
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Apesar da decisão inicial desfavorável, BRCO11 tem motivos para otimismo
Conforme sinalizado em conteúdos anteriores, a possibilidade de desocupação do imóvel pelo GPA era relevante, bem como a atuação na esfera jurídica. Claro que se trata de um processo desafiador para a gestão do Bresco, entretanto, é muito raro observar uma quebra de contrato tão favorável ao inquilino, especialmente quando os termos do contrato são tão claros.
Por mais que a decisão inicial seja desfavorável, existem fundamentos que indicam a vitória do BRCO11.
Por ora, o impacto nos rendimentos deve ser minimizado com o uso da reservas do fundo – até o momento, o Bresco acumulou aproximadamente de R$ 6,4 milhões (cerca de R$ 0,43 por cota) em 2022.
Diante da alta qualidade do ativo (trata-se de um galpão AAA dentro da cidade de São Paulo), entendemos que o fundo tem capacidade de locar rapidamente o imóvel nos próximos meses.
Com um desconto de 15,1% em relação ao valor patrimonial, as cotas do BRCO11 seguem recomendadas nas carteiras da Empiricus.
