Na noite de ontem (11), o fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) comunicou a alienação de 100% de um dos seus principais ativos, o Galpão Bresco São Paulo.
Localizado dentro da cidade de São Paulo, o imóvel conta com classificação AAA pela Buildings e 53,8 mil metros quadrados de área bruta locável. O galpão foi totalmente desocupado pelo GPA após reajuste e renovação automática do contrato há pouco mais de um ano.
Valor da transação
A transação total será de R$ 325 milhões, equivalente a mais de R$ 6 mil reais por metro quadrado, patamar bem acima do praticado pelo mercado. A operação gera um cap rate implícito de 7,2% considerando a média do preço pedido na capital paulista.
O pagamento foi dividido em uma parcela de R$ 55 milhões recebida no momento da alienação e R$ 270 milhões que serão pagos em 48 parcelas mensais sucessivas no valor nominal de R$ 5,6 milhões, a partir de julho deste ano e corrigidas pelo CDI.
A negociação gerou um ganho de capital robusto de R$ 142,8 milhões, com margem bruta de 44%, que resulta em um lucro de R$ 9,66 por cota. Deste modo, estimamos uma TIR bem atrativa de aproximadamente 20% ao ano.
Distribuição de proventos
Diante do lucro expressivo da operação, o Bresco anunciou uma distribuição de rendimentos extraordinária de R$ 9,16 milhões, equivalente a R$ 0,62 por cota, que serão pagos no dia 5 de junho para os cotistas detentores da cota no fechamento de ontem (11).
Olhando para frente, a gestão do BRCO11 estima um potencial incremento de R$ 0,16 por cota (elevação de 26%) nos proventos do fundo a partir do próximo mês, patamar que deve ser mantido até junho de 2027. Além disso, já foi sinalizado que o restante dos recursos será direcionado para novas aquisições para o portfólio.
Com a venda do imóvel, as obras de reparo por conta da desocupação do GPA serão suspensas. O investimento previsto total de R$ 6,4 milhões será reduzido para R$ 2,5 milhões, dos quais R$ 2,1 milhões foram reembolsados na indenização do antigo locatário (GPA).
Em geral, a operação denota a forte capacidade da gestão de gerar valor para os seus cotistas em um momento desafiador para o segmento logístico, além da alta qualidade do seu portfólio com ativos premium e muito bem localizados – características que consideramos essenciais para o atual cenário. Com um desconto de 16,5% em relação ao valor patrimonial, as cotas do BRCO11 seguem presentes nas carteiras da Empiricus Research. Além dele, neste outro conteúdo você pode conferir a recomendação de 5 fundos imobiliários para o momento.
