Recentemente, o fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11), uma das principais escolhas da Empiricus Research para o setor logístico, passou por algumas mudanças em seu portfólio. Ainda assim – e talvez por isso -, o FII segue na lista de recomendados por Caio Araujo, analista responsável pela série Renda Imobiliária.
O Bresco Logística atua no segmento de galpões logísticos e é gerido pela Bresco Investimentos. Criado em dezembro de 2019, o fundo tem como objetivo obter renda com a exploração comercial de empreendimentos imobiliários nos setores logístico e/ou industrial.
Com quatro emissões bem sucedidas, o BRCO11 possui atualmente 14,78 milhões de cotas distribuídas em uma base com mais de 110 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido (PL) de R$ 1,78 bilhão (valor patrimonial de R$ 120,28 por cota).
Desde o início de suas negociações, em 2019, o BRCO11 apresenta um retorno de 35,60%, contra 9,07% do Ifix e 29,43% do CDI.
Para ir direto ao tópico da matéria de seu interesse, confira o índice abaixo:
- BRCO11 tem portfólio de alta qualidade
- A disputa judicial com o Grupo Pão de Açúcar (GPA) e a venda para JBS
- Novo guidance para distribuição de proventos
- Valuation de BRCO11
- Potencial de valorização de Bresco Logística
BRCO11 tem portfólio de alta qualidade
O portfólio do BRCO11 é composto por 10 galpões logísticos distribuídos em seis estados (São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Paraná e Bahia), totalizando uma área bruta locável (ABL) de 392 mil metros quadrados, com potencial de expansão de 7% desse total (cerca de 27 mil metros quadrados).
“De cara, percebemos que o principal diferencial do portfólio do BRCO11 é sua alta qualidade”, avalia Caio. Quase todos os ativos classificados como A+, com exceção do imóvel locado para a Whirlpool, que possui classificação B pela Buildings – trata-se da sede da companhia em São Paulo, portanto, o empreendimento também possui um perfil administrativo.
A maior exposição do portfólio está no Sudeste do país: 69% da ABL está localizada no estado de São Paulo, região de maior relevância para o segmento. Além disso, 67% dos imóveis estão estrategicamente posicionados perto dos grandes centros de consumo e são voltados para operações “last mile”.
Além disso, o fundo possui 100% de participação em todos os seus ativos, o que, segundo Caio, é muito interessante: “A gestão ganha uma maior flexibilidade para tomar qualquer medida no imóvel, como reformas de modernização ou comercialização do empreendimento, sem precisar consultar outros proprietários. Diante da experiência da Bresco em incorporação, trata-se de uma característica bem importante para a tese”, afirma.
O analista também conta que, nos últimos meses, o fundo realizou a venda do seu principal ativo, Bresco São Paulo, gerando um ganho de capital robusto, além de se tratar de um imóvel que estava vago, o que contribuiu para zerar a vacância da sua carteira.
A disputa judicial com o Grupo Pão de Açúcar (GPA) e a venda para JBS
Recentemente, o fundo passou por uma disputa judicial com o Grupo Pão de Açúcar, que era seu principal locatário.
Recapitulando, após realizado o reajuste do aluguel e a renovação automática do contrato de locação do GPA no CD06, a companhia optou por encerrar sua locação no ativo, permanecendo como ocupante apenas do CD04, também localizado em São Paulo. O contrato contava com mecanismo de aviso prévio, multa e carta fiança para garantia do pagamento.
No entanto, a gestão foi surpreendida com uma ação de consignação em pagamento com tutela de urgência, iniciada pelo GPA. O objetivo era impedir o fundo de executar a carta fiança bancária até a decisão final do processo e barrar a possibilidade de cobrança da multa referente a rescisão antecipada de contrato.
No último mês, foi celebrado acordo com o GPA para encerramento da discussão judicial. O resultado foi que o GPA pagará ao fundo o valor de R$ 12 milhões como indenização, a ser recebido com os acréscimos bancários proporcionais – a perspectiva é que o valor seja embolsado ao longo do segundo semestre. Após o recebimento, a gestão realizará a distribuição extraordinária de rendimentos no valor de R$ 0,77 por cota.
Além disso, foi realizada a renovação do contrato de locação da companhia no imóvel GPA CD04 por mais 60 meses, contados a partir do dia 1º de agosto. O novo valor do aluguel mensal passa a ser de R$ 1,36 milhão, equivalente a cerca de R$ 38 por metro quadrado, representando um incremento de 13,2% em relação ao valor vigente de locação.
“No caso da renovação contratual, notamos que se trata de um empreendimento essencial para a operação do GPA, portanto, o fundo foi capaz de promover um aumento interessante do aluguel, além de mitigar os riscos de desocupação do ativo”, afirma Caio.
Por outro lado, segundo ele, a procura por um novo inquilino para o CD06 se mostrou mais desafiadora do que o esperado: “Apesar de se tratar de um dos melhores galpões da capital, com alta qualidade (AAA) e muito bem localizado (dentro da cidade de São Paulo), o ativo conta com mais de 50 mil m² e não foi desenvolvido para ser dividido em módulos, exigindo a ocupação por uma companhia com uma operação bem robusta”, explica.
Em maio, a gestão recebeu uma proposta de aquisição por parte da JBS no valor de R$ 325 milhões, equivalente a mais de R$ 6 mil reais por metro quadrado, patamar bem acima do praticado pelo mercado. A operação gera um cap rate implícito de 7,2% considerando a média do preço pedido na capital paulista.
Para resumir, a venda gerou um ganho de capital robusto de R$ 142,8 milhões, com margem bruta de 44%, que resultou em um lucro de R$ 9,66 por cota. Deste modo, o analista estima uma TIR (taxa interna de retorno) bem atrativa de aproximadamente 20% ao ano. Além disso, as obras de reparo por conta da desocupação do GPA foram suspensas e o investimento previsto total de R$ 6,4 milhões foi reduzido para R$ 2,5 milhões, dos quais R$ 2,1 milhões foram reembolsados na indenização do antigo locatário (GPA).
Apesar de ter vendido o seu melhor ativo, a gestão já sinalizou que conta com um pipeline de qualidade, incluindo ativos da área de desenvolvimento da gestora, como o Bresco Osasco, localizado a cerca de 3 quilômetros do Bresco São Paulo. “Estamos falando de um galpão modular triple A entregue no final do último ano, mas ainda em processo de ocupação”, comenta Caio.
O fundo também conta com opções de ativos com características construtivas de alto padrão e muito bem localizados em outras regiões. A perspectiva é que uma nova aquisição seja concluída em um momento favorável para a realização de um processo de emissão de cotas do fundo – a perspectiva de corte da taxa de juros contribui para a consolidação deste cenário.
Adicionalmente, as últimas negociações foram positivas para reduzir a exposição do BRCO11 ao GPA para 11% da receita imobiliária (anteriormente em 25%). Em geral, o portfólio do Bresco conta com Mercado Livre (16%), Natura (15%) e Whirlpool (14%) como os seus principais locatários, além de outras empresas com risco de crédito controlado, como BRF, Magalu e Carrefour.
- [Carteira recomendada] Acesse AQUI a lista dos 5 fundos imobiliários recomendados pela Empiricus Research.
Novo guidance para distribuição de proventos
Diante da elevação da sua receita recorrente (alienação do Bresco São Paulo e reajuste do aluguel do GPA), o BRCO11 estabeleceu um novo guidance de distribuição de proventos. Suas distribuições passarão para o patamar de R$ 0,87 por cota a partir do resultado apurado em junho deste ano. A elevação representa um incremento de 40% em relação ao nível de proventos do fundo no início de 2023 (R$ 0,62 por cota).
“Em nossa visão, considerando o ruído causado pela saída antecipada do GPA no CD06, a gestão encontrou uma saída bem interessante, sendo capaz de extrair valor com o desinvestimento no ativo. A localização foi um fator fundamental para esse desfecho”, analisa Caio.
Valuation de BRCO11
Apesar da aceleração recente das suas cotas, na visão do analista, o BRCO11 ainda é negociado com um leve desconto em relação ao seu valor patrimonial (P/VP), diferente da média dos pares – aqui vale citar a presença do BTLG11 e HGLG11 na amostra, FIIs que historicamente são negociados com ágio em relação ao VP.
Quando olhamos para o yield anualizado, o BRCO11 fica acima da média calculada, tendo em vista a elevação do seu patamar de distribuição no último mês por conta da venda do Bresco São Paulo e aumento dos valores de aluguel.
Em relação à vacância, o fundo se encontra totalmente locado, enquanto vemos o aumento da área vaga em alguns dos seus pares. Sobre o preço por metro quadrado, o BRCO11 apresenta um valor acima da média, assim como o seu aluguel por metro quadrado, que são os principais destaques da amostra, reflexo da alta qualidade do seu portfólio.
No caso do cap rate, que se encontra abaixo da média, o Bresco possui uma situação particular no que diz respeito ao percentual de caixa e contas a receber após a venda do CD06. Isso distorce a capacidade da sua receita de aluguéis em comparação ao valor de mercado. Em nossa visão, não é um indicador pertinente para a análise neste momento.
O fundo apresenta uma liquidez diária de R$ 4 milhões, patamar que consideramos confortável para montar e desmontar posições relevantes.
Por fim, o BRCO11 cobra 0,03% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo como taxa de administração e 1% ao ano como taxa de gestão, praticamente em linha com seus pares. Ademais, o fundo ainda cobra uma taxa de performance de 20% sobre o rendimento que exceder 6% sobre o valor das emissões atualizados pelo IPCA.
Potencial de valorização do Bresco Logística
Para Caio Araujo, as cotas do BRC011 têm espaço para valorização de 6,6%, associado a um yield médio próximo de 10% para os próximos 12 meses – vale destacar que a geração consistente de renda é o principal fator de atratividade do case. Por isso, Bresco Logística segue como uma recomendação da Empiricus Research.
