Nesta sexta-feira (24), o BTG Pactual Logística (BTLG11) comunicou a assinatura de um compromisso de compra e venda para aquisição de um portfólio de três imóveis.
Localizados no estado de São Paulo, sendo dois deles dentro do raio de 30 quilômetros da capital, os imóveis contam com uma área total de aproximadamente 307 mil metros quadrados, o que representa um incremento de 31% na ABL do fundo.
Segundo o fato relevante, 70% do portfólio está performado e totalmente locado, enquanto os 74 mil metros quadrados restantes são destinados ao desenvolvimento de um empreendimento com projeto aprovado.
Devido às regras de confidencialidade, a gestão não divulgou detalhes sobre os ativos. Portanto, nossa avaliação qualitativa fica comprometida. Em nossa última conversa com a equipe do fundo, foi sinalizado que estamos lidando com empreendimentos de alto padrão construtivo.
O valor total da transação será de R$ 760 milhões, sendo R$ 440 milhões desembolsados após a superação de determinadas condições precedentes, enquanto os R$ 320 milhões restantes serão pagos 18 meses após o fechamento da negociação, corrigidos pelo IPCA do período.
Cap rate da transação será de 9,2%, acima dos 8,5% do portfólio atual
Segundo o documento, o cap rate da operação será de 9,2%, considerando o valor da receita de aluguel vigente sobre o preço pago pelos imóveis performados. Devido ao caráter parcelado da transação, espera-se um yield de 15% entre o pagamento da entrada e o desembolso da parcela final. No mais, é estimado um incremento na receita mensal do fundo de R$ 0,19 por cota.
Em nossos cálculos, encontramos um valor próximo de R$ 2,5 mil por metro quadrado para a aquisição do portfólio. Quando levamos em consideração os valores de rentabilidade informados (cap rate e incremento de receita), chegamos a R$ 3 mil por metro quadrado para os imóveis performados, patamar bastante competitivo para os ativos da região quando levamos em consideração preços de mercado e custo de reposição.
- LEIA TAMBÉM: Veja neste relatório gratuito 5 fundos imobiliários recomendados pelo analista da Empiricus Research, Caio Araujo.
BTLG11: recomendação de compra
Vemos as aquisições com bons olhos, considerando a ampliação do posicionamento do portfólio do fundo em regiões próximas da cidade de São Paulo (a principal praça logística do país) e a evidente geração de valor por parte dos imóveis performados, dado que seu cap rate é superior ao indicador do portfólio do BTLG11 atualmente (cerca de 8,5% ao ano).
Por outro lado, é importante ressaltar que o fato relevante não informa os detalhes qualitativos dos imóveis, bem como do projeto, o que dificulta a mensuração da geração de valor da operação.
De qualquer forma, esperamos uma boa reação do mercado daqui para frente, visto que os investidores aguardavam o negócio desde a última emissão de cotas. Com um portfólio robusto de galpões logísticos de qualidade, as cotas do BTLG11 estão presentes entre as recomendações da Empiricus.
