Na última quarta-feira (09), Caio Araújo, responsável pela série Renda Imobiliária, recebeu o diretor de real estate (FIIs) do BTG e gestor do fundo imobiliário BTLG11, Rui Ruivo, para um bate papo sobre o mercado.
Na live, os dois conversaram sobre a tese de investimento do BTLG11 e abordaram desde o começo do FII, até as últimas movimentações. O que há em vista para o futuro também não ficou de fora.
O BTLG11 foi constituído em 2010 e é voltado para a aquisição de direitos reais relativos a imóveis de natureza comercial, construídos e destinados à operações de armazéns logísticos, varejo e plantas industriais, locadas para inquilinos aprovados após avaliação de risco de crédito.
Atualmente, o portfólio conta com 22 ativos. Desde o IPO, em 2010, o fundo adquiriu ativos atípicos. Isso, para o diretor, implicou em “um pouco de risco” com prazos relativamente longos.
Para administrar esses riscos e oportunidades, segundo Ruivo, a lógica é simples. “Temos na cabeça que se pudermos comprar, compramos. Se não pudermos carregar, vendemos”, ele declara.
Mercados menos consolidados são alvo
A carteira foi montada com foco em São Paulo, um mercado mais resiliente. “Hoje, os grandes players já estão estabelecidos aqui. Agora eles precisam de um centro de distribuição mais local para entender o Nordeste e o Sul, onde estamos vendo grandes demandas”, afirmou.
Nestes lugares ditos menos tradicionais da indústria de logística é onde o diretor considera que há prêmio e um cap rate vantajoso. “No próprio Nordeste, há demandas de grandes players. Existe um escoamento, eles não vão ficar só em São Paulo. E, a princípio, o que temos visto de operação, temos gostado. É uma tendência que temos aprovado dentro dos fundos de logística”, comentou.
Quando se trata de aquisições, o que o BTLG11 procura são galpões de qualidade, em boas localizações e inquilinos com bom risco de crédito. Todas as compras são feitas em busca de capturar o máximo desses três índices.
Adentrando novos terrenos: a ida para Extrema
O analista da Empiricus Caio Araújo destacou o município de Extrema por ser uma região em ascensão. A cidade mineira se tornou um polo logístico no Sudeste, especialmente pela isenção fiscal no entorno. Magazine Luiza, B2W, Mercado Livre, entre outros dos principais players de e-commerce, no geral, estão lá.
Com uma localização favorável, na fronteira de São Paulo, a cidade está muito próxima de Fernão Dias e se distancia quase que igualmente das capitais Belo Horizonte, Rio de Janeiro e São Paulo.
“A maior parte dos principais fundos de logística têm reposições relevantes em Extrema. Nós éramos uns dos poucos que não tínhamos. Achamos algo por lá no preço certo e temos sido agradavelmente surpreendidos”, disse Rui.
Os retornos têm sido tão bons que ele relata ter visto inquilinos saindo das melhores regiões de São Paulo e indo para Extrema por causa dos incentivos fiscais.
Os investimentos alternativos do BTLG11
Alguns investimentos alternativos vêm aparecendo no radar do BTLG11. Recentemente, o fundo começou a estudar o mercado de energia solar, que tem ganhado cada vez mais importância no exterior e começa a ganhar relevância também no Brasil.
O gestor revela que um dos inquilinos perguntou sobre a possibilidade de colocar painéis solares no galpão e, desde então, esse tem sido um objeto de estudo do BTG.
Para ele, a energia solar pode ser um caso de ganha-ganha, tanto para o inquilino quanto para o fundo.
O diretor garante que o BTLG11 está saudável e comenta sobre a pretensão de vender alguns ativos para capturar recursos e mostrar que há teses de compras. No centro do planejamento está aumentar o valor de locação dos imóveis, fazer um giro na carteira e, então, gerar um ganho de capital com os ativos investidos.
Confira a entrevista completa com Rui Ruivo:
