Na semana passada, o governo brasileiro apresentou a primeira versão da regulamentação para a Reforma Tributária, que impacta o setor imobiliário e de shoppings centers.
Essa primeira versão foi estruturada em dois projetos de lei complementares, que exigem a aprovação da maioria absoluta de ambos as câmaras legislativas, e um projeto de lei ordinário, que necessita de maioria simples para aprovação.
O projeto principal e mais abrangente, já submetido ao Congresso, detalha as diretrizes gerais para a implementação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a nível estadual, e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a nível federal.
Este texto também estabelece regulamentações para regimes fiscais especiais e diferenciados, além de tratar de impostos seletivos e outras particularidades federais, incluindo políticas específicas para as regiões Norte e Nordeste e o programa Prouni. O documento abrange, igualmente, o período de transição do atual sistema tributário para o novo.
O segundo projeto de lei complementar, ainda em fase de elaboração e diálogo com estados e municípios, irá tratar especificamente da transição do ICMS para o IBS, abordando a organização do Comitê Gestor do IBS, a distribuição da receita tributária entre os entes federativos e a gestão de contenciosos administrativos relacionados ao novo imposto estadual. Segundo o Ministro da Fazenda, Fernando Haddad, esta proposta será enviada ao Congresso ainda em maio.
Qual a visão da Empiricus Research sobre a reforma do IVA?
De maneira geral, estamos otimistas quanto ao impacto positivo da reforma do IVA sobre o crescimento econômico do país. A reforma, uma vez implementada totalmente, deverá simplificar o sistema tributário e estimular o investimento, refletindo no crescimento econômico até mesmo antes de sua implementação completa, dada a expectativa de término da guerra fiscal entre os estados.
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Como a proposta inicial pode impactar o setor imobiliário e de shoppings centers?
Contudo, a proposta inicial levantou algumas preocupações, especialmente no setor imobiliário, que demanda um regime tributário especial. É importante destacar que as disposições atuais ainda estão sob análise e sujeitas a ajustes. Esperamos que o governo defina em breve os critérios de dedutibilidade de despesas, a fim de esclarecer completamente a nova estrutura tributária proposta.
Diante das recentes propostas governamentais para a reforma tributária, torna-se essencial avaliar os impactos preliminares para o setor de shopping centers, que atualmente está sujeito a uma alíquota de 9,25% sob o regime de lucro real e 3,65% sob o regime de lucro presumido.
Com a reforma, sugere-se que os shoppings se beneficiem de uma redução de 20% no novo IVA proposto de 26,5%, resultando em uma alíquota efetiva de 21,2%. Além disso, os shoppings poderiam deduzir o valor de mercado de suas carteiras existentes, tratado como uma espécie de “depreciação” ao longo de 30 anos, bem como futuros custos/despesas/capex, considerando que os fornecedores passarão a incluir o IVA em suas cobranças.
Em outras palavras, essa mudança representaria um aumento nominal das alíquotas de uma combinação de 9,25% e 3,65% para 21,2%. No entanto, é importante considerar dois fatores atenuantes significativos: a possibilidade de dedução do IVA da base fiscal, que antes não era permitida, e a geração de créditos fiscais que os shoppings poderiam oferecer aos seus lojistas. Esse mecanismo de créditos pode minimizar o impacto fiscal, especialmente porque o IVA permite que qualquer tributação paga pelos shoppings possa ser utilizada como crédito pelos varejistas.
Naturalmente, um ponto de preocupação surge para os varejistas menores, operando sob o regime do “Simples Nacional”, que não se beneficiariam de créditos fiscais, potencialmente impossibilitando os proprietários de repassar os custos fiscais mais altos. Por outro lado, grandes varejistas provavelmente não enfrentarão problemas para utilizar esses créditos.
Mercado se frustrou com a proposta de reforma tributária
Essa incerteza resultou em uma reação negativa no mercado de ações, com muitos investidores vendendo suas ações para avaliar melhor a situação, refletindo uma percepção de aumento efetivo na carga tributária.
Com base no que foi apresentado, e considerando ainda as incertezas que persistem, é possível que a nova alíquota efetiva possa aumentar para aproximadamente 12,5% da receita, em comparação com os atuais 7% a 9%.
Embora represente um aumento, as possíveis deduções de gastos como capex e outros custos operacionais podem oferecer algum alívio.
Adicionalmente, o aumento seria implementado gradualmente, o que dá tempo para adaptação.
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Essa reforma ainda está sujeita a mudanças
É fundamental destacar que a alíquota final e os potenciais créditos fiscais da reforma tributária ainda estão sujeitos a mudanças. Em um cenário otimista, onde os créditos fiscais sejam favoráveis, poderíamos até observar uma redução na carga tributária para os operadores de shoppings listados.
Portanto, é essencial manter um acompanhamento rigoroso da regulamentação da reforma tributária, uma vez que esse processo determinará em grande medida o impacto econômico real.
Consideramos que os efeitos da Reforma Tributária sobre os shoppings brasileiros são significativos, com potencial para aumentar a carga tributária no setor, caso as deduções propostas não sejam suficientes para contrabalancear esse aumento. Contudo, isso não altera nossa tese estrutural de longo prazo sobre o setor.
Iguatemi (IGTI11) é oportunidade de compra no setor de shoppings
Adicionalmente, as ações dos shoppings já sofreram desvalorizações consideráveis recentemente. Diante disso, enxergamos a atual fraqueza do mercado como uma oportunidade de compra atrativa.
Mantemos nossa preferência pela Iguatemi (IGTI11), cujo valuation continua atraente, negociando a 9 vezes o preço sobre FFO (fluxo de caixa proveniente das operações) para 2024.
