Nesta quinta-feira (20), o fundo imobiliário CSHG Logística (HGLG11) informou duas mudanças no portfólio.
Primeiro, o fundo comunicou a assinatura do contrato de compra e venda no qual se compromete a adquirir um galpão e um terreno localizados em Itapevi (SP).
Apresentado como ativo “P1” no prospecto da última emissão de cotas do fundo, o ativo conta com um galpão de área bruta locável (ABL) de 34 mil metros quadrados e um terreno de 4,3 mil metros quadrados. Superadas determinadas condições, o valor da transação será de R$ 79,7 milhões (pouco mais de R$ 2,3 mil por metro quadrado).
Além disso, foi anunciada a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda para a alienação do ativo HGLG Cumbica, classificado como AA pela Buildings e localizado em Guarulhos (SP).
O empreendimento possui 46 mil metros quadrados de área de terreno e 18,3 mil metros quadrados de ABL totalmente locada para a Alfa Transportes, representando cerca de 2,7% da receita mensal do fundo (aproximadamente R$ 511,6 mil ou R$ 0,02 por cota).
O valor total a ser recebido pelo HGLG11 corresponde a R$ 77 milhões (cerca de R$ 4,2 mil por metro quadrado), sendo que R$ 48,3 milhões já foram recebidos no momento da assinatura do contrato e o saldo remanescente será pago em quatro prestações semestrais no valor de R$ 7,2 milhões, corrigidos pela taxa de CDI + 2% ao ano.
Sem considerar a correção das parcelas, a transação gerará um lucro em regime de caixa de R$ 27,1 milhões (cerca de R$ 1,16 por cota), o que representa um ganho de capital de 54,4% acima do total investido pelo HGLG11 desde maio de 2019 (data da aquisição do ativo pelo fundo) e uma TIR de 18,3% ao ano.
O que achamos das novidades do HGLG11?
De modo geral, entendemos que a gestão conseguiu extrair valor na transação visto que traz um ganho de 12,1% acima do laudo de avaliação do empreendimento em 2022. O cap rate da venda foi de aproximadamente 8% ao ano – este valor deve ser comprimido ao longo do tempo se considerarmos a correção das parcelas pela taxa acordada pela gestão.
Em relação à primeira operação, não temos muitos detalhes sobre o ativo, portanto precisamos aguardar novas informações para trazer uma opinião mais precisa. Já a segunda, traz consigo um ganho de capital interessante e evidencia a principal característica da gestão do fundo, que é a geração de valor por meio de negociações recorrentes dos imóveis, o que garante a manutenção das suas distribuições em patamares acima do resultado operacional do FII.
Com uma das equipes mais experientes da indústria, as cotas do CSHG Logística (HGLG11) seguem presentes nas recomendações da Empiricus Research.
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