Na última sexta-feira (22), o XP Malls (XPML11) comunicou a assinatura do contrato de compra e venda para a aquisição da fração ideal de 10% do Plaza Sul Shopping, ativo controlado pela Allos (antiga Aliansce Sonae).
O empreendimento é localizado no bairro da Saúde, na cidade de São Paulo, e conta com 29 anos de operação, sendo um empreendimento maduro voltado para os públicos A e B. Ao todo, são 24 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) com uma taxa de ocupação de aproximadamente 86% – o indicador, anteriormente em 95%, foi impactado no 2T23 pela saída da loja âncora da Americanas no empreendimento. A média histórica de ocupação dos últimos cinco anos é de 93%, aproximadamente.
A operação está sendo analisada pelo CADE e, caso concluída, será no valor total de R$ 60 milhões (cerca de R$ 25 mil por metro quadrado), sendo R$ 30 milhões pagos à vista e a outra metade após 12 meses, corrigida pelo CDI do período.
Segundo a gestão, espera-se um incremento de R$ 5,16 milhões (R$ 0,17 por cota) no NOI do fundo no período, o que equivale a um cap rate de 8,6% ao ano. Devido ao caráter de parcelamento da compra, é estimado um dividend yield de 15% para o primeiro ano da operação.
Vale mencionar que o RBR Malls, FII não listado presente na carteira do RBR Alpha (RBRF11), também participa da transação para a aquisição da fração ideal de 10% do empreendimento nas mesmas condições do XPML11.
Em nossa visão, a operação é positiva para o XPML11, que eleva a sua participação para 20% em um empreendimento de qualidade, localizado na cidade de São Paulo e administrado por uma das principais operadoras de shoppings do Brasil, em linha com o perfil de aquisições do FII.
Além disso, identificamos que há geração de valor na operação, tendo em vista o cap rate acima da média do portfólio do XPML11 (próximo de 8% ao ano) e a estimativa de retorno do ativo – em nossas contas iniciais, encontramos uma TIR real e líquida na casa 9,2% a.a. para a operação.
É verdade que as ações de Allos (ALSO3) negociam com cap rate maior no momento, mesmo realizando o gross up da aquisição para fins de comparação (essencial para análise relativa entre FIIs e ações), mas isso não anula a geração de valor para o FII.
Com um portfólio premium de shopping centers, as cotas do XPML11 seguem presentes na série Renda Imobiliária.
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