Na noite de ontem (26), o CSHG Logística (HGLG11) comunicou a assinatura de contrato de compra e venda para a aquisição de 86% do portfólio do FII GTIS Brazil Logistics (GTLG11), composto por 4 ativos – os outros 14% já foram adquiridos anteriormente por meio das cotas do fundo.
Todos os empreendimentos possuem classificação A+ e estão localizados no estado de São Paulo dentro do raio de 30 quilômetros da capital, nas praças de Embu (dois dos empreendimentos), Cajamar e Barueri. Somados os ativos, encontramos uma ABL de quase 340 mil metros quadrados.
O portfólio adquirido conta com 98% de ocupação, com uma área vaga de quase 6 mil metros em um dos galpões localizados em Embu. Em relação aos contratos, cerca de 30% estão na modalidade atípica.
Valor da transação
O valor total da transação será de R$ 1,38 bilhão (cerca de R$ 4 mil por metro quadrado), sendo R$ 578,9 milhões (42% do preço total) pagos à vista pelo fundo. Vale citar que 50% da parcela já desembolsada pelo HGLG11 será destinada para o pré-pagamento de parte das obrigações (CRIs) do GTLG11 a uma taxa de desconto de 6,4%.
Já o saldo remanescente (aproximadamente R$ 800 milhões), será pago após à lavratura das escrituras de aquisição dos imóveis, sendo R$ 430 milhões pagos em dinheiro e os outros R$ 370 milhões referentes às parcelas de securitização presentes no passivo do GTLG11 que serão assumidas pelo HGLG11 a um custo de aproximadamente IPCA + 5,9%.
A partir da data de pagamento da parcela inicial da aquisição, o HGLG11 já passa a fazer jus ao recebimento de 42% das receitas de locação que serão apuradas pelo GTLG11. Assim que concluída a transação, o FII receberá o valor integral dos aluguéis.
Retorno estimado sobre operação
Segundo o prospecto da última emissão de cotas do HGLG11, o cap rate estimado da operação é de 8,2% ao ano, patamar em linha com as demais operações de M&A realizadas recentemente no setor, ponderado pela qualidade e posicionamento dos ativos.
Após a aquisição, a ABL do HGLG11 deve atingir o patamar de mais de 1,3 milhão de metros quadrados, sendo o maior portfólio da indústria, enquanto a sua alavancagem deve aumentar para o patamar controlado de 11,8%.
O que achamos da mega-transação?
Em geral, temos uma posição neutra sobre a aquisição. Os ativos possuem classificação e localização bem interessante, que colaboram para elevar a qualidade do portfólio do HGLG11, além de contribuir para a diluição da exposição do seu maior inquilino (Volkswagen), que representa atualmente cerca de 20% das suas receitas.
Por outro lado, o fundo adquire os ativos com prêmio em relação ao antigo laudo de avaliação e o cap rate não chama tanta atenção. Como a proposta já havia sido divulgada no mercado, não esperamos grande reação do FII no pregão de hoje. Em um contexto de longo prazo, favorecido pelo arrefecimento da taxa de juros, a operação tem capacidade de trazer ganhos interessantes para o fundo.
Com um portfólio robusto e uma das equipes mais experientes de toda a indústria de FIIs, as cotas do HGLG11 seguem recomendadas na série Renda Imobiliária.
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