Nesta terça (14), o CSHG Prime Office (HGPO11) informou ao mercado o recebimento de proposta da RBR Gestão de Recursos para aquisição dos ativos imobiliários do fundo, os edifícios Metropolitan e Platinum.
O montante total da oferta é de R$ 618,3 milhões, equivalente a R$ 48,5 mil por metro quadrado. Isso corresponde a um prêmio de aproximadamente 15% sobre valor de mercado e valor patrimonial do HGPO11, de acordo com o último fechamento.
Quando olhamos individualmente para o valor de laudo de cada ativo, a oferta confere um prêmio de 11,5% para o Ed. Platinum e 26,5% para o Ed. Metropolitan.
Como será feito o pagamento
O pagamento está condicionado à constituição de um novo fundo pela RBR, portanto, ao sucesso de uma oferta pública de cotas. Caso não alcance o valor integral, o fundo poderá realizar uma operação financeira (alavancagem, por exemplo) ou seguir a ordem de prioridade de compra individual dos ativos – o Ed. Metropolitan seria o primeiro.
Para o pagamento, a oferta prevê a liquidação de 55% do valor no momento da assinatura da outorga de escritura pública de compra e venda. O restante (45%) seria pago em 18 meses após a data.
Neste meio tempo, o HGPO11 promoveria uma renda mínima garantida (RMG) para as áreas vagas do Ed. Platinum – os andares 10º e 11º do imóveis (436 metros quadrados). Caso não sejam locados no período (cenário pessimista), estimamos um custo total de R$ 2,275 milhões para o fundo.
O que achamos da oferta envolvendo HGPO11?
Presente entre as recomendações da Empiricus há anos, o HGPO11 é a principal posição da Carteira Tática da série Renda Imobiliária desde a virada do ano. Sua performance em 2024 é de dois dígitos, enquanto o Ifix acumula alta de 1,7%.
A avaliação completa da transação será abordada em relatório na área do assinante Empiricus.
Entre as primeiras impressões, entendemos que o preço integral é convidativo, mas nota-se a ausência de detalhes sobre uma eventual correção monetária das parcelas. Lembrando que o FII provavelmente não receberia mais receita de aluguel após a escritura dos imóveis. O cenário de aquisição parcial do portfólio também deve ser analisado com critério.
A Administradora analisará os termos e condições e convocará uma assembleia em até 30 dias para deliberação dos cotistas. Isso deve ocorrer após processo de migração da gestão de real estate do CSHG para o Pátria Investimentos, dado que a AGE Transferência se encerra em 24 de maio.
Em geral, entendemos que o momento é favorável para o HGPO11, dado que o apetite de investidores por escritórios (especialmente boutiques) na região da Av. Faria Lima está aquecido. Esta foi a segunda proposta recebida pelo portfólio neste ano – inclusive, não me surpreenderia se outras ofertas surgissem no curto prazo.
Além do HGPO11, também recomendo outros 5 fundos imobiliários com bom potencial de valorização e dividend yield interessante. Confira a lista neste relatório gratuito.
