Recentemente, o CSHG Real Estate (HGRE11), um dos maiores fundos imobiliários de lajes corporativas da indústria, passou por um processo de reciclagem de ativos. Basicamente, o objetivo do FII, tocado pela gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo é gerar renda por meio de aquisição de imóveis comerciais para posterior locação, alienação ou arrendamento.
Com as mudanças no portfólio do fundo, resta saber se este se torna uma boa opção para investir.
Na opinião de Caio Araujo, analista da série Renda Imobiliária da Empiricus Research, mesmo com melhorias na qualidade dos ativos, ainda é melhor “aguardar e observar de fora”.
Portfólio diversificado e bons locatários
Segundo o especialista, a qualidade do portfólio de fato aumentou após as alterações, com a saída de ativos inferiores e/ou com lajes individuais, como é o caso da alienação de dois imóveis no último mês, o Torre Rio Sul e o Centro Empresarial Dom Pedro, e do desinvestimento do CRI Goiabeiras.
“Além disso, o portfólio é diversificado. Os recursos estão alocados em 17 imóveis, distribuídos entre quatro estados, totalizando uma área BOMA de 186 mil metros quadrado, e os locatários apresentam risco de crédito controlado. Por exemplo, metade da receita de locação do fundo está nas mãos da Vivo e da Totvs, empresas de capital aberto que possuem uma saúde financeira controlada”, afirma.
Então, por que não investir no HGRE11 agora?
Mesmo diante de um bom portfólio, Caio acredita que o ‘calcanhar de aquiles’ do fundo seja a localização dos ativos. “Como boa parte dos imóveis do HGRE11 se encontra em regiões de menor atratividade (mesmo que em São Paulo), ainda notamos certa dificuldade da gestão em prospectar novos inquilinos e negociar condições favoráveis para o FII em alguns momentos. Isso acaba causando um desconto expressivo no valor por metro quadrado“, explica.
Outro ponto negativo, na avaliação do analista, é em relação ao dividend yield anualizado – indicador que representa a soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses divididos pelo valor da cota -, que estaria abaixo da média dos seus pares. “Isso certamente é influenciado pela vacância do portfólio, além dos descontos e carências concedidos aos locatários mais recentes. Até porque, a maioria das carências possuem prazos alongados, o que diminui o preço médio de aluguéis recebidos e, consequentemente, o cap rate [retorno] do FII”.
Por isso, ainda que considere o HGRE11 descontado em relação aos seus pares, Caio diz não enxergar grande potencial de valorização nas cotas do fundo.
Inclusive, prefere estes outros dois FIIs do setor logístico, presentes na carteira do Renda Imobiliária, que têm a chance depagar dividendos de dois dígitos.
