Com dividendos chamativos e pagamentos mensais isentos de imposto de renda, os fundos imobiliários caíram no gosto do investidor brasileiro. Atualmente, cerca de 2,2 milhões de brasileiros investem nos chamados FIIs, segundo o boletim mensal de Fundos Imobiliários da B3.
Mas o que a maioria desses milhões de investidores não sabem é que muitos dos FIIs com dividendos turbinados poderiam estar se utilizando de um mecanismo similar ao dos esquemas Ponzi, ou pirâmides financeiras.
A analogia foi feita pela Squadra Investimentos, uma das principais gestoras do país quando o assunto são ativos negociados em bolsa.
‘Ponzi’: existem fundos imobiliários que ‘inflam’ seus dividendos
Em sua carta semestral para cotistas, a Squadra alertou para fundos imobiliários que inflam seus proventos e empresas que ‘embelezam’ seus balanços dias antes da divulgação de resultados trimestrais:
‘Como consequência, da mesma forma que nos arrumamos e queremos estar bonitos para festas e ocasiões comemorativas, muitas empresas buscam embelezar seus balanços para o especial dia de fechamento de trimestre.’
O gestor ainda alerta para os FIIs que pagam dividendos acima da sua geração de caixa. Isso atrai o investidor, o que tende a valorizar a cota.
Para viabilizar a operação, tais FIIs se aproveitam do ganho de capital para fazer novas emissões e ‘rechear’ o caixa.
A prática adotada foi comparada pela Squadra à da Holding do investidor americano Carl Icahn, definida pela Hindenburg Research como ‘ponzi-like economic structure’, ou seja, um esquema Ponzi ou pirâmide. Veja as aspas completas da Squadra em sua carta semestral abaixo:
‘Muitos investidores gostam de dividendos. Se forem recorrentes, sem volatilidade e crescentes, melhor ainda. Ativos financeiros com essas características comumente são negociados com base em seu dividend yield: sua cotação em bolsa passa a ser determinada em larga medida como um múltiplo do dividendo pago a cada período.
Ao longo da história, diversas entidades se valeram dessa constatação e optaram por pagar dividendos acima da geração de caixa de seus negócios subjacentes, de forma a inflar o preço de ativos listados.
Para equilibrar essa disparidade, a fórmula é se valer de frequentes emissões primárias de novas ações ou aumento de endividamento.
Recentemente, foi trazido à luz o exemplo extremo da holding do investidor americano Carl Icahn, definida no relatório da Hindenburg Research como “ponzi-like economic structure”.
Por aqui, diversos fundos imobiliários possuem a prática de pagar dividendos superiores à geração de caixa recorrente de seus ativos, enquanto se amparam em repetidas emissões primárias.
Como esse padrão de comportamento não se sustenta no longo prazo, há chance não desprezível de surpresas negativas para cotistas de alguns desses fundos, que, nos últimos anos, cresceram de forma importante no portfólio de pessoas físicas brasileiras.
Seria uma versão amortecida do que aconteceu com a Icahn Enterprises’
Enquanto isso, outra estratégia imobiliária pode pagar R$ 500 mil com documento assinado em cartório
Bem, mas os riscos trazidos não se aplicam a todos os FIIs e muito menos ao mercado imobiliário como um todo, que é uma verdadeira mina de oportunidades para ganhar dinheiro.
Em paralelo a esse acontecimento, por exemplo, um executivo do Rio Grande do Sul, especialista em imóveis, decidiu ir até um cartório para registrar um documento com a seguinte promessa:
- Ensinar qualquer brasileiro maior de idade a conquistar 500 mil reais nos próximos 18 meses por meio de imóveis.
Veja, não se tratam de R$ 500 mil a serem distribuídos entre os investidores, mas sim de um valor que seria conquistado por para cada um dos investidores dessa estratégia.
E veja bem: não estamos falando aqui para você largar os fundos imobiliários. Essa estratégia possui riscos e características diferentes, mas para quem gosta de imóveis e pode arriscar um pouco mais, oferece retornos estrondosos.
Isso porque ela utiliza uma lei para comprar e vender imóveis com descontos de até 70%. Ao aproveitar esse tipo de oportunidade, você conseguiria:
- Obter um ganho de capital brutal em uma eventual venda;
- Turbinar o retorno médio do aluguel, que gira em torno de 0,5% ao mês, para mais de 1% ao mês.
Como dito, para formalizar a proposta de ir em busca do pagamento nos próximos 18 meses, o executivo da estratégia, Lerry Granville, foi até um cartório do Rio Grande do Sul para registrar o termo de compromisso em cartório.
Veja abaixo uma foto de Lerry Granville no 14º tabelionato de notas de Porto Alegre:
A data corrente de início da contagem para ir em busca dos ganhos será iniciada a partir de 04 de setembro.
Será nesse dia que Lerry Granville abrirá o plano para novos interessados, já que atualmente está fechado para novos membros.
Os interessados receberão uma série com 3 vídeos gratuitos explicando cada detalhe sobre como a estratégia pretende colocar R$ 500 mil no bolso dos seus investidores.
