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A mudança de perspectiva do mercado de fundos imobiliários do início de 2024 para o que se consolida neste final de ano é discrepante. Embora os principais aspectos microeconômicos indiquem um bom trabalho operacional dos gestores dos FIIs, questões macroeconômicas abalaram os investimentos no segmento.
Os analistas de fundos imobiliários Caio Araújo e Daniel Marinelli, da Empiricus Research e do BTG Pactual, respectivamente, discutiram o tema em uma live exclusiva do banco de investimentos nesta terça-feira (17).
“Há uma dicotomia entre o mercado macroeconômico e o cenário de juros, tendo uma deterioração das expectativas. Quando olhamos para janeiro de 2025, as projeções de inflação estão maiores no futuro do que esperávamos no início deste ano”, afirmou Marinelli.
Fundos imobiliários fizeram a ‘lição de casa’ em 2024
Em uma análise da performance operacional dos FIIs, os analistas concordam que alguns dos principais indicadores estão mais saudáveis do que em anos anteriores:
- A taxa de vacância (espaços vagos) dos galpões logísticos tem caído consistentemente, atingindo valores mínimos;
- O preço do aluguel por metro quadrado subiu, o que caracteriza uma tendência de capitalização positiva;
- Os shoppings centers também estão com a vacância estabilizada e os lojistas têm vendido mais na ponta final;
- Lajes corporativas também são impactadas pelos pontos mencionados.
“É preciso saber quais critérios olhar para analisar o cenário como um filme, não apenas esta fotografia atual do mercado”, comenta Araujo.
Os analistas, nesse momento, acreditam que existem fundos com preços descontados entre 20% até 40% em relação ao valor patrimonial. “Pode ser um excelente momento [para investir em FIIs] que, no longo prazo, terá uma exposição em fundos de qualidade e comprados em bom valor”, adiciona Marinelli.
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Oportunidades e riscos para os FIIs
Para 2025, os analistas preveem que o ambiente de volatilidade ainda deve persistir, e recomendam aos investidores ajustarem a carteira de acordo com as mudanças de cenário e as recomendações dos analistas das casas.
Entre as opções, eles destacam três segmentos e pilares da tese de investimento. Para os fundos de papéis e recebíveis, espera-se uma maior participação no mercado de capitais no financiamento imobiliário, enquanto os dividendos podem crescer na ponta final. “Na minha percepção, esses fundos têm boa qualidade de risco de crédito, high grade, além de serem líquidos de custo e isentos de Imposto de Renda”, destacam.
Entre os fundos de tijolos, a atratividade está na taxa de vacância controlada e o desconto em relação ao valor patrimonial e ao custo de reposição para os galpões logísticos. Por fim, para os especialistas, os fundos de renda urbana ou híbridos podem ser bons integrantes da carteira pelos contratos com alta previsibilidade da receita e menor volatilidade entre os segmentos de tijolos.
No momento, a estratégia dos analistas se concentra na escolha de bons fundos para mitigação de riscos, buscando proteger ao máximo o patrimônio e tentar repassar a inflação.
Neste contexto, Caio Araujo preparou um relatório gratuito com 5 fundos imobiliários para investir em dezembro. Confira neste link.
