Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são a forma mais simples de se ter exposição a investimentos em imóveis sem ter que comprá-los integralmente.
Atualmente 1,7 milhão de brasileiros investem em FIIs. O número indica um crescimento exponencial deste mercado no Brasil, que em 2009 tinha apenas 12 mil investidores, segundo boletim da B3.
Apesar do crescimento significativo, o dado indica uma grande discrepância entre o mercado brasileiro e o norte-americano, considerado o maior do mundo. Nos Estados Unidos, cerca de 145 milhões de pessoas investem ou têm exposição ao mercado de Real Estate Investment Trusts (REIT), semelhante ao FII brasileiro.
REITs são empresas listadas em bolsa
Embora haja alguns pontos em comum à primeira vista entre os dois, as semelhanças não vão muito longe.
As diferenças começam na forma de se investir diretamente em cada um deles: enquanto nos FIIs os investidores compram cotas de fundos que administram os imóveis, nos REITs os investidores compram a participação em empresas que detém os imóveis.
Os REITs, portanto, são ativos de renda variável listados em bolsa norte-americana e presentes, inclusive, no S&P500 – índice com as quinhentas maiores empresas da bolsa dos EUA. As transações diárias de REITs nos principais balcões podem chegar a US$ 7,4 bilhões.
“A estrutura dos REITs é mais parecida com empresas de propriedades aqui no Brasil, como, por exemplo, Multiplan, Iguatemi e Allianz. Os REITs têm, em termos anuais, uma volatilidade na casa dos 15%. Nos FIIs, a volatilidade é cerca de metade disso”, explica o sócio e estrategista da Canuma Capital, Felipe Vaz, em live da série Renda Imobiliária, da Empiricus.
FIIs são maioria, mas valor de mercado dos REITs é superior
As diferenças não param por aí. Enquanto o mercado imobiliário norte-americano tem 149 REITs negociados em bolsa, o Brasil tem quase o triplo: são 435 FIIs, segundo o boletim mensal de julho da B3.
Apesar disso, a diferença de valor de mercado é gritante a favor dos norte-americanos: ao passo que os FIIs valem R$ 141 bilhões (US$ 27,1 bilhões), os REITs têm valor de mercado cerca de 52 vezes maior, aproximadamente US$ 1,4 trilhão.
“Em 2010, o mercado norte-americano valia US$ 359 bilhões, com 126 empresas. Novos setores foram criados, como o de torres, de telecomunicações, data centers e de logística”, afirmou o sócio-fundador e CEO da Canuma Capital, Marcelo Vainstein.
As 149 empresas do mercado estadunidense de REITs estão divididas em 13 subsetores. Dentro deles, existem mais 20 categorias. A possibilidade de grande diversificação no mercado local e internacional é uma marca dos REITs.
“Aproximadamente 36% das empresas norte-americanas são direcionadas a economia de tecnologia e e-commerce. O mercado evoluiu desde 2010, apesar do número de empresas não ter subido muito. Mas são empresas novas, da nova economia”, explica Vainstein.
O fato de mais de ⅓ dos REITs serem voltados para a tecnologia reflete no valor médio de mercado por empresa: enquanto cada REIT vale, em média, US$ 9 bilhões, os FIIs têm valor médio de aproximadamente R$ 325 milhões.
Índices apresentam boas performances nos últimos anos
Os REITs e os FIIs apresentam boas performances ao longo do tempo.
De acordo com dados apresentados pela Canuma, em um recorte maior de tempo, de 40 anos, o retorno anualizado dos REITs foi de 11,8% ao ano.
Levando em consideração os últimos 10 anos, o FNER – índice de referência dos “FIIs’ norte-americanos”, também apresentou retorno médio anual positivo: 9%, em dólar.
“Os FIIs tiveram um retorno bem parecido em reais. O retorno médio do IFIX (principal índice de fundos imobiliários do Brasil) nos últimos 10 anos foi perto de 9,6% ao ano. Mas como o dólar teve uma apreciação frente ao real, o retorno do investidor em dólar nos FIIs nos últimos 10 anos foi praticamente zero”, afirmou Felipe Vaz.
O sócio-fundador da Canuma Capital, Marcelo Vainstein, lembra que em um recorte mais curto, dos últimos três anos, os REITs também apresentaram desempenho positivo mesmo com todas as adversidades.
“Tivemos Covid, guerra da Ucrânia, aumento da taxa de juros dos EUA e, mesmo assim, os REITs proporcionam um retorno anualizado de 7,7%”, exalta Vainstein.
FIIs ou REITs? Em qual mercado imobiliário investir?
Agora que você entendeu algumas das principais diferenças entre FIIs e REITs, você pode se perguntar qual é o melhor investimento a se fazer. E a resposta é… depende.
Uma das grandes diferenças entre as duas modalidades de investimento é a composição de retorno. Como lembra Felipe Vaz, boa parte do retorno potencial que o investidor pode ter num fundo imobiliário vem do rendimento distribuído. Nos REITs, por se tratar de uma renda variável clássica, o componente de crescimento vem também na perspectiva de ganho de capital.
“Cerca de 60% a 70% do retorno dos REITs, historicamente, vêm da valorização dos papéis”, explica Vaz.
Para quem leva em consideração o pinga-pinga na conta na hora de investir, os FIIs se mostram uma opção mais presente. Enquanto os REITs, geralmente, pagam a distribuição de rendimentos de forma trimestral, os fundos imobiliários pagam o “aluguel” mensalmente.
Em termos de tributação, os REITs são isentos de impostos se a empresa distribuir pelo menos 90% dos lucros. No caso dos FIIs, a isenção vem caso o fundo distribua pelo menos 95% de seu resultado.
Outro fator a se levar em consideração é a diferença de momento entre os dois mercados. O mercado imobiliário norte-americano é consolidado como o maior do mundo no setor, e possibilita a exposição a uma diversificação de opções (tanto no mercado local quanto global). Por outro lado, o número de investidores de FIIs cresceu 14.666% nos últimos 13 anos, o que indica uma curva de crescimento exponencial.
Como dito no início, a forma de se investir em cada um deles também varia: para investir em um fundo imobiliário é necessário comprar cotas de um FII, que é gerido por um profissional. Em contrapartida, no mercado de REITs existem algumas opções:
- Delegar a gestão para uma casa especializada, como é o caso da Canuma;
- Comprar o ativo em bolsa (abrindo conta em corretora estrangeira);
- Comprar BDR (em corretora brasileira);
- Por meio dos ETFs – fundos que replicam índices.
“Os REITs têm 50% do saldo alocado por meio de fundos, sejam eles passivos ou ativos. Os passivos têm como maior representante os ETFs, que são negociados em bolsa. Clientes institucionais detém 28% do saldo, enquanto que a pessoa física responde por 22% do mercado de REITs. Quando se traça um paralelo com os FIIs, a lógica é totalmente invertida: boa parte do saldo está na mão direta de pessoas físicas”, detalha Vaz.
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