Na noite de ontem (4), o VBI Prime Properties (PVBI11) convocou os seus cotistas para uma assembleia geral extraordinária (AGE), com o objetivo de deliberar sobre as políticas de aquisição do fundo.
A seguir, resumimos as pautas a serem deliberadas:
(i) autorização para o PVBI11 adquirir a totalidade das unidades e demais direitos dos empreendimentos The One e Vila Olimpia Corporate (VOC) detidas pelo Pátria Edifícios Corporativos (PATC11). Em razão de ambos serem geridos pela mesma casa (VBI), há um potencial conflito de interesses.
O preço total de aquisição dos imóveis é de R$ 101,6 milhões, que considera um valor aproximado de R$ 31,5 mil por metro quadrado das unidades do The One e R$ 19,5 mil por metro quadrado das unidades do Vila Olímpia Corporate. O pagamento será feito com um montante mínimo de R$ 15,2 milhões em dinheiro e o remanescente será realizado por meio da emissão de cotas do PVBI11, de modo que o PATC11 poderá passar a deter cotas do fundo;
(ii) autorização para a negociação de cotas de outros FIIs administrados e/ou geridos por partes relacionadas (VBI, Pátria, Bluemacaw, etc.), desde que sejam negociadas em Bolsa ou balcão e representem um limite de 90% do patrimônio líquido do PVBI11;
(iii) autorização para a negociação de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) originados ou cujos devedores sejam partes relacionadas.
Em relação ao primeiro item, estimamos um cap rate de até 6,2% ao ano para o The One e de 7,3% ao ano para o Vila Olimpia Corporate, patamares abaixo do apresentado pelo portfólio do PVBI11 (cerca de 7,8% ao ano).
No caso do primeiro imóvel, que também possui uma fração listada em bolsa (ONEF11), a proposta consiste em um prêmio de quase 20% sobre o valor de mercado atual. Já para o VOC, o movimento dá sequência ao processo de aquisição do imóvel, que já faz parte do portfólio do PVBI11.
Nos próximos dias, entraremos em contato com a gestão para entendermos melhor os detalhes sobre as propostas de aquisição e sobre os demais itens. Por ora, diante dos primeiros cálculos financeiros das aquisições, temos uma posição incompatível com a intenção da gestão.
Daremos a orientação oficial por meio de publicação nas próximas semanas.
