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Nos últimos anos, os fundos imobiliários de crédito (ou fundos de papel), especialmente aqueles que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), se destacaram entre os preferidos dos investidores. A solidez do setor imobiliário, a isenção de imposto de renda sobre os CRIs e a rentabilidade atrativa fizeram dessa categoria a campeã de captação e desempenho entre os fundos imobiliários.
Entretanto, um movimento atípico de mercado recentemente afetou alguns desses fundos, gerando correções significativas nas suas cotas. Caio Araujo, analista da Empiricus Research, destaca que, apesar da performance negativa recente, os fundos de crédito continuam sendo uma das alternativas mais sólidas de investimento no cenário atual.
O que são os CRIs e como funcionam?
Só para contextualizar, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são instrumentos de captação de recursos usados para financiar o mercado imobiliário, sejam empreendimentos residenciais ou comerciais. Os tomadores de crédito são, geralmente, construtoras, incorporadoras e shopping centers, entre outros.
Esses títulos têm como lastro créditos imobiliários, como contratos de compra e venda de ativos. “Os CRIs, com fluxo de pagamento mensal, oferecem uma combinação de juros e correção pela inflação, o que torna sua rentabilidade atraente, especialmente para os fundos que investem nessa classe de ativos”, afirma Araujo.
Alta dos juros futuros afetam o retorno de FIIs com títulos indexados à inflação
A recente alta nos juros futuros tem impactado a rentabilidade de fundos imobiliários que investem em títulos indexados à inflação.
De acordo com Araujo, quando as taxas de juros futuras aumentam, o valor dos títulos indexados à inflação tende a cair, o que impacta diretamente os fundos que têm esse tipo de ativo em seus portfólios.
Esse movimento resultou em uma queda nas cotas patrimoniais desses fundos, especialmente aqueles com exposição significativa à inflação.
“A alta dos juros é um dos principais fatores que influenciam essa dinâmica. A taxa de aquisição de títulos públicos, como o Tesouro IPCA+, por exemplo, saltou de 6,0% para 6,7% ao ano em pouco tempo, o que fez com que papéis mais antigos, com rendimentos menores, se tornassem menos atrativos”, explica o analista.
E os fundos de crédito indexados ao CDI?
Segundo Araujo, entre os fundos de crédito, uma das estratégias mais robustas são os fundos que possuem ativos indexados ao CDI. Ele também afirma que, nesse caso, a volatilidade tende a ser menor, pois esses fundos têm seus títulos atrelados a uma taxa pós-fixada, ou seja, com ajustes frequentes conforme a variação da taxa de juros.
“Com a expectativa de manutenção dos juros elevados, os fundos de crédito que investem em ativos pós-fixados voltaram a ser atraentes para investidores que buscam maior previsibilidade. Esses fundos, ao terem seus rendimentos atrelados ao CDI, oferecem maior segurança em relação à variação dos juros”, analisa.
FIIs de crédito vivem altos e baixos em 2024
A performance dos fundos imobiliários de crédito em 2024 tem sido mista. Alguns registraram quedas significativas nas suas cotas, enquanto outros se mantiveram mais estáveis.
Na visão do analista, a estratégia adotada por cada fundo, bem como o tipo de ativos que compõem seus portfólios, tem sido determinante para essa performance.
“Os fundos de crédito que investem em títulos indexados à inflação, como os CRIs atrelados ao IPCA, enfrentaram dificuldades no último trimestre, em função da elevação dos juros futuros e da deflação de agosto, que impactou a correção dos rendimentos desses ativos. Essa queda no rendimento de alguns fundos foi refletida em suas cotas patrimoniais, que apresentaram uma média de desvalorização de 3% em outubro”, explica.
Riscos e oportunidades
Para Araujo, apesar dos desafios enfrentados pelos fundos de crédito indexados à inflação, o segmento continua apresentando boas oportunidades.
“Os spreads dos CRIs (a diferença entre a rentabilidade dos títulos e as taxas de referência, como o CDI) permanecem elevados, o que garante uma boa margem de segurança para os investidores. Essa margem, ainda que a curto prazo possa sofrer ajustes, se mantém atrativa no longo prazo”, avalia.
O analista recomenda especialmente os fundos com maior exposição a CRIs de boa qualidade (high grade e mid grade), principalmente por seus fluxos de pagamento mais estáveis e por serem menos impactados por crises no setor corporativo ou residencial médio.
Quais as perspectivas para os fundos de crédito?
Apesar do cenário macroeconômico desafiador e das recentes quedas nas cotas, Araujo acredita que os fundos de crédito, especialmente aqueles com exposições à inflação, continuam sendo uma alternativa interessante para os investidores que buscam rentabilidade consistente.
“Embora a previsibilidade da evolução fiscal do país seja baixa, os níveis de spread para fundos concentrados em IPCA+ oferecem uma margem de segurança considerável. Isso torna esses fundos ainda atraentes, mesmo com o breve recuo nos proventos a curto prazo”, afirma.
O analista ressalta ainda que, diante da alta de juros e da volatilidade do mercado, a alocação em fundos de crédito indexados ao CDI, como o Kinea Rendimentos (KNCR11) e Kinea Securities (KNSC11), tende a ser uma estratégia obrigatória para quem busca proteção contra a volatilidade do mercado e estabilidade nos rendimentos.
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