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O cenário favorável à performance de fundos de logística não passou despercebido aos olhos do mercado. Representando 17,5% do índice Ifix, nos últimos cinco anos estes fundos superaram com folga o retorno do mesmo e também do Ibovespa.
Segundo análise da Quantum Axis da cesta de FIIs de logística do Ifix (16 ao todo), o segmento fica atrás apenas dos setores de crédito e shoppings nos últimos cinco anos, quando ajustado ao risco (volatilidade anualizada).
Fundos de logística podem ter desempenho surpreendente em 2024
Atualmente, 16 fundos do segmento compõem o Ifix. Entre eles, os dez maiores têm patrimônio líquido acima de R$ 500 milhões e liquidez diária mínima de R$ 500 mil.
“A performance em 2024, contudo, é mista. Os dez maiores fundos do setor registram queda de aproximadamente 0,3% no período, abaixo do benchmark (+1,16%). Quando olhamos pela métrica de cota/cota patrimonial, encontramos um desconto médio de aproximadamente 9,5%,” avalia Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research.
Entre as justificativas deste cenário, o analista acredita que as dificuldades na conjuntura fiscal do Brasil são a principal delas, com relação direta com o alto patamar da curva de juros. “Neste sentido, a relação cota de mercado sobre cota patrimonial (P/VP) do setor tem ficado abaixo da média nos últimos dois anos”, comenta.
Como investir em fundos de logística diante de cenário ainda incerto?
Enquanto não há uma previsão de melhora na saúde fiscal do país, Araújo pontua que é mais difícil enxergar um gatilho claro para o posicionamento em ativos de risco. Enquanto isso, os dados do setor logístico aparentam solidez para o analista, com patamares interessantes para investimentos.
“Diante deste cenário, neste segundo semestre, interpretamos que a categoria tem capacidade de superar os outros segmentos de tijolo, que apresentam maior sensibilidade às variações de mercado”, indica Araújo.
Por isso, o analista abre que a Empiricus Research, em sua carteira recomendada Renda Imobiliária, mantém um posicionamento superior a 10% em FIIs de logística, de olho nas “boas perspectivas de curto e médio prazo”, além de adquirir exposição em fundos híbridos, com parte no setor e que “estão bem posicionados com contratos atípicos de longo prazo”.
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Panorama histórico apresenta boas perspectivas para os FIIs de logística
O setor de galpões logísticos no Brasil passou por um crescimento significativo, especialmente depois da pandemia de Covid-19, impulsionado pelo aumento do e-commerce e pela necessidade de cadeias de suprimentos mais eficientes e ágeis.
“A adoção do comércio eletrônico gerou demanda crescente por centros de distribuição mais próximos dos consumidores finais. Esse cenário forçou empresas a expandirem suas redes de distribuição, resultando na construção e ocupação de mais galpões logísticos”, relembra Araújo.
Segundo dados da revista Buildings, temos 36,7 milhões de metros quadrados em condomínios logísticos no Brasil atualmente. A região sudeste concentra 72% deles. Além disso, a vacância atinge níveis mínimos históricos, na casa dos 9,5%.
“A demanda crescente fez com que houvesse uma migração para galpões de maior qualidade, conhecidos como AAA, que oferecem melhores condições de armazenamento, maior pé-direito, maior capacidade de carga, e melhor infraestrutura de segurança”, explica o analista.
Estes já são maioria na composição do estoque e, principalmente, nas carteiras dos fundos imobiliários.
Galpões logísticos devem seguir se valorizando: veja como investir
Os galpões logísticos no Brasil devem continuar crescendo nos próximos anos, segundo Caio Araújo, impulsionado principalmente pelo aumento do consumo online e pela modernização das cadeias de suprimentos.
“Há pouco mais de 5 anos, o segmento era visto com desconfiança, diante da alta sensibilidade da ocupação, influenciada pelos desequilíbrios entre oferta e demanda. Hoje em dia, o contexto é bem diferente”, afirma o analista.
Entre os riscos do segmento, o analista sinaliza que pode haver uma elevada projeção de entrega de estoque para o médio prazo, o que poderia gerar um excesso de oferta de espaços ao longo do período.
“Em nossa visão, houve uma mudança estrutural no setor, que provocou um novo panorama de preço, qualidade e ocupação para a categoria no longo prazo”, conclui.
Neste contexto, uma seleção de cinco FIIs com perspectivas de valorização da cota e o pagamento de proventos robustos foi feita por Caio Araújo e sua equipe de analistas da Empiricus Research. Para acessar a lista premium gratuita, basta clicar aqui.
