Os fundos de lajes corporativas são os únicos que registram performance negativa no ano no Índice de Fundos Imobiliários (Ifix). Enquanto o índice geral do setor soma uma alta de 2,2% no ano (0,8% nos últimos três meses), o segmento apelidado de fundos de escritórios acumula queda de 4,3% no ano (-3,9% nos últimos três meses), segundo dados da Quantum Axis.
Em sua análise sobre os dados mais recentes do setor, o analista de FIIs da Empiricus Research, Caio Araújo, comenta como estes investimentos foram intensamente impactados pela pandemia, graças às mudanças estruturais no modelo de trabalho.
Concentração dos escritórios mudou desde a pandemia
Entre as praças mapeadas pela plataforma Buildings, cerca de 50% da área bruta locável de lajes corporativas está posicionada na cidade de São Paulo. Desta parcela, a demanda por esses espaços costumava se concentrar em áreas como a Faria Lima e a Paulista até 2020.
Com a crise sanitária da Covid-19 e o aumento repentino do trabalho remoto e da necessidade de ajuste de despesas, muitas empresas tiveram que reavaliar o uso de um espaço físico. Muitas adotaram modelos híbridos de trabalho ou até eliminaram por completo as sedes
“Isso causou uma queda abrupta na ocupação e uma consequente pressão sobre os preços de aluguel, principalmente em áreas menos centrais ou menos desejadas”, comenta Araujo.
Nos últimos dois anos, o novo padrão começou a se estabelecer e, segundo o analista, o mercado de escritórios de São Paulo começou a apresentar indícios de recuperação.
“A ocupação vem se estabilizando, as entregas de novos empreendimentos diminuíram e as condições de negócio voltaram a patamares razoáveis para os proprietários”, avalia.
Taxa de vacância de escritórios em trajetória de queda
Neste ritmo, a taxa de vacância segue em trajetória de queda, atingindo 18,9% no 2T24, segundo a Buildings, e a ocupação atinge o maior valor desde 2020. As regiões da Faria Lima, abrangendo os bairros Itaim Bibi e Vila Olímpia, apresenta-se como “dominante” no setor, com a taxa média de vacância em apenas um dígito e o aluguel saltando para R$ 350/m² em alguns imóveis.
Conforme explica Araujo, na hora de selecionar os ativos deste setor, o analista dá preferência aos edifícios premium nessas regiões consolidadas, “tendo em vista a sólida demanda por espaços, além da capacidade de retenção de locatários, fator que se mostrou fundamental nos últimos anos”.
Um movimento que vem sendo observado também é que a escassez de espaços “premiados” causa um escoamento de demanda para regiões secundárias, com maior área disponível. “Este é o caso das avenidas Paulista e Chucri Zaidan, que apresentam os maiores volumes de absorção líquida em 2024”, exemplifica.
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Segmento de fundos imobiliários decepciona em desempenho
Apesar da aparente recuperação de dados operacionais, o analista de FIIs ainda classifica os investimentos em fundos de escritórios como “decepcionantes” nas últimas janelas, com resultados abaixo da média da indústria.
“Considerando todos os FIIs do setor presentes no Ifix com mais de 10 mil metros quadrados de ABL no portfólio, a performance média em 2024 é negativa (-7%), contra alta de 2,3% do índice”, reforça o analista.
Queda da Selic não foi suficiente para impulsionar fundos imobiliários
Araujo ainda retoma que, mesmo sob o arrefecimento da taxa de juros, que permite acelerar as cotações dos FIIs, muitos desses fundos têm um deságio expressivo em relação ao seu valor patrimonial.
Entre as justificativas deste cenário, tem-se:
- As dificuldades na conjuntura fiscal do Brasil e o alto patamar da curva de juros;
- Possibilidade de alta da taxa Selic chama atenção para o endividamento dos fundos;
- Taxa de vacância média de dois dígitos indica uma remuneração inferior em comparação a outros segmentos;
- Aguardo de tração da parcela operacional, enquanto os rendimentos dos fundos de lajes se mantêm em patamares pouco atraentes em relação aos dividendos dos outros setores.
“Com isso, a relação cota de mercado sobre cota patrimonial (P/VP) do setor está próxima da mínima dos últimos cinco anos. Com o indicador P/VP próximo de 0,66, o setor é evidentemente o mais descontado na Bolsa”, afirma Araujo.
Quais FIIs investir neste cenário?
Apesar deste panorama intrincado, o analista ainda ressalta que o mercado de escritórios atravessa seu melhor momento dos últimos quatro anos. Isso pois indicadores de preço, ocupação e as condições de negociação entre proprietários e inquilinos vêm se tornando mais equilibrados.
Para o analista, é possível capturar valor levando em conta duas abordagens neste momento. A primeira são fundos com portfólios de alta qualidade, em regiões mais resilientes de São Paulo, onde há potencial de elevação de aluguel. A segunda é focar na captura do escoamento dessas regiões primárias com alto potencial de melhora operacional e geração de valor para o cotista no médio prazo.
Com tantas minúcias relevantes na hora de identificar esses fundos, Araujo resolveu “dar uma mãozinha” para os investidores. O analista liberou um relatório gratuito com 5 FIIs com perspectivas de valorização da cota e proventos robustos para este ano. Confira neste link.
