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O mês de janeiro trouxe desafios significativos para os investidores do setor de fundos imobiliários. Após um expressivo rali no final de dezembro — com o IFIX avançando quase 10% na segunda quinzena do mês —, o mercado iniciou o ano com um fluxo intenso de vendas. Muitos investidores, retornando das férias, já tinham ordens engatilhadas no home broker, o que pressionou as cotações.
Além do movimento natural de realização de ganhos, outro fator pesou sobre o setor: o veto presidencial ao Projeto de Lei Complementar 68/2024, que regulamenta a nova Reforma Tributária e trouxe incertezas quanto à isenção fiscal de fundos de investimento imobiliário, patrimoniais e aqueles que operam com ativos reais.
Relembre a discussão sobre a tributação dos FIIs e Fiagros
Para relembrar, a tributação dos Fundos Imobiliários (FIIs) e Fiagros foi um tema amplamente discutido no último ano. Inicialmente descartada, a proposta voltou a ser incluída no texto final da regulamentação nos últimos momentos da tramitação. Segundo membros do governo, a exclusão desses fundos da Reforma poderia ser considerada inconstitucional, o que justificou o veto.
Se esse veto for mantido, os FIIs e Fiagros passarão a ser tratados como prestadores de serviços, ficando sujeitos à cobrança do novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Isso impactaria diretamente a receita imobiliária dos fundos, uma vez que a tributação passaria a incidir sobre os aluguéis e outras receitas geradas pelos ativos.
A nova estrutura prevê um período de transição entre 2026 e 2032, mas os cálculos e definições exatas ainda não foram formalizados, uma vez que há complexidades jurídicas envolvidas, além da necessidade de definição precisa das alíquotas.
A distinção entre fundos de tijolo e fundos de papel (crédito) é essencial nesse contexto. No caso dos FIIs de tijolo, que geram renda por meio da locação de imóveis, o projeto de lei prevê um redutor de 70% na alíquota dos novos tributos, o que reduziria o impacto final para algo em torno de 8,5% sobre a receita dos fundos.
No entanto, a possibilidade de repasse desse custo aos inquilinos dependerá das condições do mercado e da natureza dos contratos de locação. Em setores onde os proprietários possuem maior poder de barganha, há chances de que parte dessa carga tributária seja absorvida pelos locatários de forma gradual.
Vale destacar que essa não é a primeira vez que o mercado de FIIs enfrenta o risco de tributação. Ao longo da última década, o tema foi debatido pelo Legislativo em pelo menos três ocasiões, todas gerando momentos de forte volatilidade no índice.
O episódio atual reforça o quão sensível o setor é a mudanças regulatórias, e a definição desse impasse será um fator determinante para a trajetória dos fundos imobiliários nos próximos anos.
Congresso deve derrubar veto presidencial e garantir isenção para fundos imobiliários
Apesar do cenário desafiador, o desfecho da questão ainda não está definido. Ao que tudo indica, o Congresso deve derrubar o veto presidencial, garantindo a manutenção da isenção fiscal para os fundos imobiliários.
Embora a revogação exija maioria absoluta nas duas casas, o próprio ministro da Fazenda, Fernando Haddad, já reconheceu a necessidade de ajustes no texto da reforma tributária, sinalizando uma possível solução negociada.
Além disso, algumas das bancadas mais influentes de Brasília, como a Frente Parlamentar Agropecuária (FPA), já se posicionaram contra a tributação dos FIIs e Fiagros. Os argumentos favoráveis à manutenção do benefício fiscal são robustos: esses fundos desempenham um papel crucial no financiamento da construção civil e do agronegócio, especialmente em um ambiente de crédito mais restrito.
Além disso, como os FIIs são majoritariamente voltados para o investidor pessoa física, a tese de equidade social defendida pelo governo perde força nesse caso, assim como o potencial arrecadatório da medida, que se mostra limitado.
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Risco de tributação continua pairando sobre o setor no longo prazo
Diante desse contexto, a estrutura atual dos FIIs deve permanecer isenta de impostos. No entanto, o risco de tributação continua sendo uma ameaça para o setor no longo prazo, ainda que a expectativa seja de que eventuais mudanças ocorram de forma mais planejada e com uma regulamentação mais adequada. Vale lembrar que os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários seguem isentos de imposto de renda para o investidor pessoa física.
Outro fator que pressionou as cotas dos FIIs em janeiro foi o aperto monetário conduzido pelo Banco Central. Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), realizada no dia 29, a Selic foi elevada em 100 pontos-base, atingindo 13,25%.
O mercado já precifica um novo aumento de mesma magnitude na próxima reunião, prevista para março. As projeções indicam que o ciclo de alta pode levar a taxa de juros a um patamar próximo de 15%, um movimento que vem sendo antecipado nas cotações dos FIIs desde o final de 2024.
Esse ambiente de maior aversão ao risco impactou negativamente o desempenho dos fundos imobiliários, levando o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) a recuar 3,1% no mês de janeiro.
No entanto, parte dos riscos relacionados à tributação já parece estar refletida nos preços dos ativos, o que sugere que novas quedas poderiam ser limitadas caso o Congresso reverta o veto. Para os investidores, o mais prudente neste momento é aguardar novas definições e evitar decisões precipitadas.
FIIs estão em preços atrativos para investidores com horizonte de longo prazo
Adicionalmente, os FIIs seguem sendo negociados com descontos expressivos em relação ao seu valor patrimonial, refletindo o cenário macroeconômico adverso.
Esse impacto foi ainda mais acentuado nos fundos multiestratégia (FoFs), que registraram quedas próximas a dois dígitos no mês. Devido ao seu perfil historicamente mais sensível às oscilações do mercado – o chamado “beta elevado” –, esse movimento era esperado, mas a magnitude da correção parece exagerada.
O indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP) desses fundos atingiu o menor nível dos últimos cinco anos, situando-se abaixo do primeiro desvio padrão histórico, o que pode representar uma oportunidade para quem busca alocações de longo prazo a preços atrativos.
A média anualizada do Dividend Yield da seleção está próxima de 15%, superando o CDI e reforçando o apelo da categoria para investidores que buscam retornos consistentes. Embora o investimento em FIIs possa ser considerado arrojado no cenário atual, a perspectiva de valorização no médio prazo torna a classe de ativos uma oportunidade interessante para quem tem um horizonte de investimento mais longo.
Além disso, os fundos de crédito imobiliário, que tendem a ser menos afetados pelas potenciais mudanças tributárias, apresentam uma assimetria atrativa. Em termos de precificação, o deságio sobre o valor patrimonial (P/VPA) encontra-se próximo dos patamares mais elevados da história, indicando que há uma margem de segurança considerável para os investidores que desejam se posicionar nesse segmento.
