Já é consenso no mercado financeiro que a taxa básica de juros brasileira, Selic, deve cair no segundo semestre. Historicamente, o ciclo de queda traz valorizações para os ativos de risco, e os fundos imobiliários não devem ficar de fora da festa.
Por isso, o especialista em FIIs da Empiricus Research, Caio Araújo, recomendou dois fundos imobiliários, um de papel e outro de tijolo, para aproveitar a provável virada da Bolsa. Confira:
Fundo de papel: MCCI11
Na visão de Caio Araújo, o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é uma opção tática para aproveitar o momento de inflexão.
Segundo o analista, o perfil high grade (com baixo risco de crédito) tradicional do fundo é importante para uma carteira de crédito. “É o que sustenta que o fundo não tenha inadimplência, que não tenha que negociar nenhuma dívida. O Mauá soube fazer isso muito bem nos últimos anos e tem ganhado até mais corpo para continuar fazendo”, avalia.
Além disso, o fundo imobiliário negocia com desconto por conta da queda da inflação no primeiro semestre que afeta os proventos do FII. Por este motivo, o analista vê uma janela de oportunidade para comprar as cotas do MCCI11 agora.
“A inflação no Brasil é muito dinâmica e deve subir no segundo semestre”. Por conta desse desconto no valor das cotas atualmente, ele explica que a carteira IPCA + 7% vai ser “na verdade um IPCA + 8% ou 8,5%”.
“É um fundo que tende a pagar bem, dá uma taxa interna de retorno (TIR) líquida, em 3 anos, na casa de 13% ao ano. É talvez o meu fundo de papel preferido no momento”, afirma.
Fundo imobiliário de tijolo: BCFF11
Na visão do analista, os Fundos de Fundos (FoF) se apresentam como uma oportunidade para investidores que buscam um posicionamento mais tático em fundos de tijolos.
“Tem o duplo desconto. Ele está carregando ativos de tijolos com desconto há 3 anos e tem a própria cota 10% abaixo da patrimonial, que é basicamente a marcação a mercado dos seus fundos”.
Por isso, numa perspectiva de queda de ciclo de juros e bull market, o analista acredita que os FoFs tendem a se valorizar mais, dado os preços atuais.
Nessa classe, a recomendação do analista é o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11). “É um dos FoFs mais resilientes da indústria, especialmente no período pós-pandemia. É um fundo que sofreu menos e conseguiu gerir bem a carteira”.
De acordo com Caio, o FoF paga um dividend yield de 9%, com desconto P/VP (preço de mercado / valor patrimonial) de 10%. “Só ali você tem 19% pra pegar de cotação e yield”, aponta.
Para os investidores mais iniciantes e que buscam uma alocação menos tática em fundos imobiliários, o analista indica o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11). “Tem um mix de escritórios, logística e é um portfólio bem ocupado. A gestão do Carlos Martins é super diligente, ele sabe lidar com o locatário e alocar bem o capital”, recomenda.
Além destas indicações, Caio Araújo identificou também dois FIIs do setor logístico que estão “dando sopa” na Bolsa: um com desconto de 30% e outro que pode pagar dividendos de 10,7% em 2023. Confira os tickers aqui.
