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Na noite de ontem (12/11), o HSI Malls (HSML11) anunciou a assinatura de um Instrumento Particular de Venda e Compra, onde se comprometeu a vender 25% do Shopping Uberaba.
A operação totaliza uma ABL de 7.894 m² e o valor a ser pago será de aproximadamente R$ 146 milhões, em cinco parcelas (reajustadas pelo IPCA):
i) Parcela de R$ 51 milhões (35%) à vista na data do fechamento;
ii) Parcela de R$ 17 milhões (11,67%) no sexto mês;
iii) Parcela de R$ 17 milhões (11,67%) no décimo segundo mês;
iv) Parcela de R$ 17 milhões (11,66%) no décimo oitavo mês;
v) Parcela final de R$ 43 milhões (30%) no quadragésimo quinto mês;
O preço por metro quadrado da transação é de mais de R$ 18 mil, bem acima dos valores pagos pelo fundo nas últimas tranches – o valor representa um ganho médio de 53% em relação ao custo médio de aquisição. O ganho de capital estimado é de aproximadamente R$ 42 milhões, equivalente a R$ 2,05/cota, sem considerar a correção monetária das parcelas.
O cap rate da venda foi de 8%, considerando o NOI projetado para os próximos 12 meses. Vale citar que a transação conta com uma estrutura de Renda Mínima Garantida apurada semestralmente com base em 90% do NOI projetado para os próximos 12 meses, válida até o exercício das Opções de Compra ou Venda.
Por fim, a operação tem data limite para conclusão em 21/nov e conta com uma Opção de Compra e uma Opção de Venda, que podem ser executadas pelos participantes.
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Shopping Uberaba corresponde a 18% do resultado operacional líquido
O Shopping Uberaba representa 18% do NOI (resultado operacional líquido) do fundo, o terceiro mais relevante, e o segundo maior NOI/m². A vacância é de somente 2,5%, um dos mais baixos do portfólio. O ativo é estratégico para o fundo tanto pela sua relevância operacional quanto pela diversificação geográfica.
Caso concretizada a operação, o montante viabiliza a 1ª fase da expansão do shopping, que consiste em uma adição de aproximadamente 4 mil metros quadrados de ABL a um yield on cost (YoC) de aproximadamente 15,8%.
O que achamos da operação do HSML11
A nossa avaliação inicial é positiva sobre o deal, diante da valorização do ativo e do cap rate competitivo. Ademais, vemos com bons olhos a expansão do ativo, que oferece uma remuneração atrativa. As cotas do HSML11 permanecem recomendadas na série Empiricus Renda Imobiliária.
