Na noite de ontem (26), o HSI Malls (HSML11) comunicou a assinatura de compromisso de compra e venda para a alienação da fração ideal de 30% do Shopping Pátio Maceió e do terreno adjacente ao empreendimento.
O shopping foi totalmente adquirido pelo HSML11 em agosto de 2019 pelo valor de R$ 382 milhões, a um cap rate de 8,84%, e o terreno em novembro de 2021 por aproximadamente R$ 7 milhões. Considerando os investimentos em retrofits e expansões realizados pela gestão, o custo total do fundo com o empreendimento foi de R$ 408,3 milhões.
A alienação foi acordada pelo valor total de R$ 213,2 milhões, sendo R$ 210,8 milhões referentes à fração ideal do shopping, o que corresponde a um cap rate de 7,5% ao ano (considerando o NOI projetado para 2024), e R$ 2,4 milhões referentes à fração ideal do terreno.
Como será o pagamento
Os pagamentos serão parcelados no seguinte formato:
- R$ 53,3 milhões (25%) à vista na data de fechamento da transação;
- Duas parcelas iguais de R$ 28,4 milhões (13,33% cada), que serão recebidas no 7º e 13º mês, respectivamente;
- Uma parcela de R$ 17,8 milhões (40%) paga no 19º mês;
- Por último, uma parcela de R$ 85,3 milhões (40%) paga no 41º mês.
Os meses são contados a partir da data de fechamento e as parcelas corrigidas pelo IPCA do período. A conclusão da transação está condicionada à liberação da cessão fiduciária do empreendimento concedida aos credores dos CRIs emitidos pelo fundo e finalização da diligência do terreno envolvido na negociação, dentro do prazo de 60 dias.
Caso concluída, a transação prevê uma opção de recompra da fração ideal alienada pelo HSML11, com validade a partir do 24º mês e até o término no 41º mês. O acordo prevê um cap rate mínimo de 7,7% caso o NOI (receita operacional líquida, na sigla em inglês) se mantenha constante em valores reais no período – este percentual será maior se o NOI apresentar algum crescimento real. Se a opção de recompra for exercida, o fundo poderá usar o saldo do preço de venda não recebido para complementar o pagamento.
A transação também conta com a possibilidade de o comprador exercer sua opção de venda, caso determinadas condições negociadas entre as partes não sejam concretizadas. A janela desta opção se inicia no 42º mês e termina no 66º mês.
No mais, foi acordado o pagamento de renda mínima garantida (RMG) pelo fundo se o NOI da fração alienada ficar abaixo de R$ 14,2 milhões no primeiro ano após a data de fechamento. O mecanismo possui vencimento programado para o início do 13º mês.
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Retorno da transação para o HSML11
Segundo a gestão, é esperado que a transação gere um lucro de R$ 5,75 por cota (R$ 90,7 milhões), sem considerar a correção monetária das parcelas, o que resulta em um ganho de capital de 43%. Além disso, R$ 105 milhões do montante recebido pelo fundo serão utilizados para realizar o pré-pagamento de parte da alavancagem do HSML11.
Por fim, com o pré-pagamento de parte das dívidas em carência, e o aumento da linha de contas a receber do fundo em seu balanço, é esperado um incremento de 4,7% (R$ 4,4 por cota) da sua cota patrimonial em relação ao fechamento de novembro (R$ 94,34).
Nossa avaliação do deal é positiva, tendo em vista o cap rate de venda atrativo e o ganho de capital robusto, que deve contribuir para a manutenção dos proventos do HSML11 em patamares elevados por um bom tempo. Além disso, vemos o fundo se movimentando para endereçar a sua alavancagem, que possui vencimento de carências programado para 2024.
Além disso, o FII mantém participação majoritária no Shopping Pátio Maceió, que é um ótimo ativo, posicionado em uma região estratégica da cidade. O imóvel foi um dos principais propulsores do portfólio ao longo da recuperação após a pandemia.
Entre os riscos, é importante comentar que não temos detalhes do comprador do empreendimento, o que dificulta a mensuração do risco de crédito referente ao recebimento das parcelas.
Na manhã da última terça (26), indicamos o HSML11 como uma das nossas principais apostas para 2024, de olho na potencial reciclagem de portfólio e no ajuste da estrutura de capital. Felizmente, a notícia positiva chegou mais cedo que o previsto. Com um yield anualizado atrativo de 9,3%, as cotas do HSML11 seguem recomendadas pela Empiricus.
