Por meio de fato relevante, o HSI Malls (HSML11) comunicou a assinatura de um compromisso de compra e venda para aquisição de uma área de 6,5 mil metros quadrados do complexo do Shoppings Uberaba, empreendimento que já faz parte do portfólio do fundo.
A transação foi acordada pelo valor total de R$ 41 milhões, o que equivale a R$ 6,3 mil por metro quadrado. Essa área está atualmente locada para uma rede de supermercados da região, com perspectiva de geração de renda de R$ 3,7 milhões nos primeiros 12 meses após a conclusão da compra, o que proporciona um cap rate de 9% ao ano.
A negociação ainda está em fase de diligência. Caso concluída, o HSML11 passará a ser detentor da integralidade do complexo do Shopping Uberaba, dando início ao processo de expansão do empreendimento.
Segundo a gestão, o evento será realizado em três fases, além de um projeto mixed use (fase 4) que não deve resultar em um incremento de ABL para o empreendimento, mas pode gerar ganhos financeiros via permuta do terreno.
A primeira fase da expansão, de 4 mil metros quadrados, deve ser iniciada após a conclusão da 4ª emissão de cotas do fundo, elevando a ABL do complexo para 35,7 mil metros quadrados. Após concluídas todas as etapas de expansão, é esperado que o empreendimento chegue a 46,8 mil metros quadrados de ABL, com um yield on cost de 15,2% ao ano.
Vale citar que o montante pago na área do supermercado representa um desconto significativo de cerca de 60% em relação ao valor contábil atual do metro quadrado do Shopping Uberaba, que é de R$ 15,8 mil.
O que achamos da transação de HSI Malls (HSML11)?
No geral, a aquisição é interessante para o HSML11 em termos de expansão de portfólio com boas perspectivas de remuneração, além de obter o controle integral de um dos principais empreendimentos da sua carteira imobiliária.
Apesar do cap rate de primeiro ano ligeiramente abaixo do que o fundo entrega hoje, a execução da expansão deve agregar valor para o fundo no médio/longo prazo diante do retorno esperado pela gestão.
Com um yield anualizado de 10%, as cotas do HSML11 seguem recomendadas pela Empiricus Research.
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