O HSI Malls FII (HSML11), fundo imobiliário de shoppings centers, recentemente fez duas importantes aquisições: o Shopping Paralela e o Shopping Uberaba. Segundo o analista Caio Araujo, da Empiricus Research, a compra adicionou valor ao portfólio do FII, que tem apresentado um ótimo desempenho desde então.
“Ambos são ativos dominantes em suas respectivas regiões e registraram performances bem acima da expectativa desde a integralização ao portfólio do HSML11“, avalia o especialista.
O FII é gerido pela HSI Investimentos e administrado pelo Santander, com objetivo de gerar renda e auferir ganho de capital por meio de shopping centers – seja na exploração ou na compra e venda dos ativos.
Ele possui atualmente mais de 15 milhões de cotas distribuídas em uma base com aproximadamente 155 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido (PL) de R$ 1,5 bilhão (valor patrimonial de R$ 95,07 por cota).
E apresenta uma liquidez diária bem confortável, em torno de R$ 2,5 milhões, o que permite a negociação de grandes posições.
Desde que iniciou suas negociações na Bolsa em 2019, o HSML11 apresentou um retorno de 19,56%, contra 17,81% do Ifix e 30,56% do CDI.
A composição do portfólio do HSI Malls
Apesar de ser relativamente novo, o fundo conta com um portfólio atual diversificado em sete ativos, que somam cerca de 194 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). Eles estão distribuídos em cinco estados, localizados nas regiões Norte, Nordeste e Sudeste.
Segundo Caio, todos os empreendimentos são maduros, com mais de dez anos de funcionamento e administrados pela Saphyr, operadora de shoppings com mais de 20 anos de mercado e 11 ativos em diferentes estágios de maturação em seu portfólio. Isso soma aproximadamente 337 mil metros quadrados de ABL sob gestão.
“A parceria entre o fundo e a Saphyr permite uma maior diligência na administração dos shoppings associada à forte capacidade de gestão ativa da HSI”, afirma.
O HSML11 possui participação majoritária em todos os seus ativos. Na visão do analista, isso garante uma maior flexibilidade para a gestão realizar projetos de retrofit ou expansão dos empreendimentos sem precisar de aprovação de outros proprietários.
As duas novas aquisições já dão resultados
De toda a carteira do FII, ele destaca as duas aquisições recentes. “No geral, os ativos apresentaram uma melhoria operacional contundente desde o primeiro semestre do último ano, refletindo a qualidade e bom posicionamento dos empreendimentos”, afirma o analista.
No caso do Shopping Uberaba, o empreendimento registrou uma adição de 32% do NOI (receita operacional líquida, na sigla em inglês) de abril de 2023 quando comparado com o mesmo período do ano anterior – época em que o ativo ainda não estava na carteira do HSML11. A margem NOI média do empreendimento de 2023 está no patamar de 92%, contra 80% pré-aquisição.
“O incremento de resultado do ativo se deve a melhorias implementadas de forma imediata pela gestão, como a troca da administração do estacionamento para uma empresa terceirizada e a maior diligência na auditoria de vendas dos lojistas, o que fornece um maior potencial de ganho de aluguel. Sem contar o potencial de expansão do empreendimento, com demanda para ocupação imediata“.
De modo geral, o portfólio do HSML11 vem registrando sólidos avanços operacionais, com um NOI acumulado em 2023 18% maior do que o de 2022, superando o IPCA do período (4,65%) – com o ‘porém’ de que a base comparativa do ano passado ainda era impactada pelos efeitos da pandemia.
“Em suma, diante dessa dinâmica, esperamos um leve arrefecimento deste percentual ao longo dos próximos trimestres”, observa Caio.
Para adquirir os shoppings Paralela e Uberaba, a gestão trouxe estratégias arrojadas, financiando 100% das compras por meio da securitização de recebíveis, o que elevou consideravelmente a alavancagem do fundo.
Mas o especialista tranquiliza o investidor em relação à capacidade dos FIIs de shoppings centers de sustentar um maior nível de endividamento e, consequentemente, de proporcionar retornos elevados: “Pela característica de estabilidade de ocupação e de receita imobiliária dos ativos (com exceção de momentos críticos como no Covid-19), existem gestoras com expertise suficiente para utilizar o endividamento a favor dos cotistas“.
Além disso, lembra que o HSML11 possui recursos suficientes para honrar com seus compromissos no médio prazo, além de não precisar de caixa até o final de 2024.
- Caio Araujo também gosta de outros 5 FIIs para você ter na carteira agora e surfar as próximas altas do Ifix. CLIQUE AQUI e acesse o relatório gratuito com a tese de investimento.
Fluxo de pessoas nos shoppings ainda pode aumentar
Assim como os demais fundos de shopping, o HSML11 apresentou uma performance abaixo do seu benchmark (Ifix) ao longo da pandemia, reflexo das restrições de mobilidade impostas ao longo da crise.
“Em 2022, após a normalização do funcionamento dos seus empreendimentos, notamos uma valorização expressiva das suas cotas, que receberam um impulso adicional nos últimos meses diante da perspectiva de queda da Taxa Selic ainda este ano”, afirma Caio.
Em relação aos indicadores, em abril de 2023, o fundo apresentou uma taxa de vacância física de 5,3% e uma inadimplência líquida de 5,6%.
Além do aumento de receita, os descontos encerraram abril em 1,5% e o custo de ocupação se mostra controlado, em 10,2%, o que abre margem para novos reajustes de aluguel.
“Apesar dos diversos pontos positivos, o fluxo de pessoas dos empreendimentos segue abaixo do período pré-pandemia, bem como o fluxo de veículos. Ou seja, ainda há espaço para elevação de vendas nos shoppings“, ressalta.
E, caso a taxa de juros venha a diminuir a partir do segundo semestre, o analista acredita que o HSML11 pode ser um dos principais beneficiados.
Dividendos do HSML11 são favorecidos por novas aquisições
As distribuições de proventos do HSI Malls foram duramente impactadas durante o período de instabilidade causado pela crise sanitária, mas que já foram retomadas a patamares acima do pré-pandemia.
Além disso, Caio cita que o atual nível de proventos é favorecido pelas novas aquisições realizadas pela gestão por meio de alavancagem com carência de juros e principal.
A sua última distribuição foi de R$ 0,74 por cota, gerando um yield anualizado de aproximadamente 9,58%, acima da média dos seus pares. Atualmente, o fundo possui uma reserva de lucros de R$ 17 milhões (cerca de R$ 1,09 por cota).
“Esse montante deve contribuir para a manutenção do guidance da gestão de R$ 0,70 a R$ 0,74 por cota até o final do ano”, afirma o analista.
Valuation do HSML11
Apesar da aceleração recente das cotações da indústria, para Caio o fundo ainda apresenta um desconto interessante em relação ao valor patrimonial (P/VP), levemente acima da média. Vale comentar que a amostra fica levemente distorcida pela presença do XPML11, que é negociado com ágio em relação ao VP, ou seja, suas cotas negociam a preços elevados.
“Quando olhamos para o yield anualizado, o HSML11 fica bem acima dos seus pares, muito em função da boa performance do seu portfólio e da presença de carência de juros, tema discutido previamente”.
Sobre o preço por metro quadrado, o FII fica abaixo da média calculada, mas por conta da presença do XPML11, que eleva o indicador médio para cima. Dito isso, o HSML11 se mostra com um preço por metro quadrado bem alinhado com a maioria dos seus pares.
Partindo para a alavancagem, com exceção do HGBS11, que não possui dívidas, todos os FIIs do setor possuem um LTV de dois dígitos. “O indicador do HSI Malls se encontra bem acima da média, o que merece ser observado de perto”, acrescenta o analista.
Potencial de retorno do FII
Em suas análises quantitativas, Caio identificou um potencial de retorno interessante de 8,3% para as cotas do FII, associado a uma manutenção de renda de 9,9% para os próximos 12 meses.
O HSI Malls (HSML11) continua sendo uma recomendação da Empiricus Research.
