Nesta quinta-feira (1), a Iguatemi (IGTI11) informou ao mercado a conclusão da aquisição de participação adicional de 36% no JK Iguatemi, um dos empreendimentos premium do seu portfólio de shoppings.
Iniciada em setembro, a transação envolveu uma quantia de R$ 667 milhões, já financiada por meio de um captação no mercado (follow-on). A companhia passou a deter 100% do imóvel, que possui o segundo maior aluguel por metro quadrado da carteira.
O cap rate foi revisado para 9,8%, bem acima do valor presumido pelos analistas nas primeiras comunicações (em torno de 8%) – a recuperação do consumo e a capacidade de repasse dos aluguéis no JK Iguatemi tem papel fundamental nesta dinâmica. Citamos essa possibilidade nos relatórios de avaliação da empresa e reforçamos a atratividade do deal após a atualização.
Inclusive, a negociação se destaca perante a indústria ao longo do ano, diante da qualidade e remuneração prevista. Tendo em vista a fusão entre Aliansce Sonae e BrMalls e a recuperação do poder de compra de alguns players do setor (especialmente fundos imobiliários), as transações envolvendo ativos individuais saltaram em 2022, movimentando mais de R$ 3 bilhões. No ranking de cap rate estimado nos negócios, o JK Iguatemi figura em quarto após a atualização da companhia.
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IGTI11 apresenta bom ponto de entrada para o investidor
Após certo ceticismo do mercado no início da aquisição, nota-se que foi uma oportunidade pontual para Iguatemi, que aumentou sua participação em um dos melhores shoppings do setor.
Na comparação com a tabela acima, vale citar que, no caso das compras de fundos imobiliários, os rendimentos são isentos de imposto de renda, o que confere uma vantagem no resultado final. Ainda assim, pela qualidade e posicionamento do JK Iguatemi, a atratividade do negócio persiste.
Diante do estresse recente na curva de juros, os papéis das operadoras de shoppings sofreram correções significativas ao longo do mês, oferecendo nova oportunidade de entrada.
Negociando a um múltiplo P/FFO de apenas 12 vezes para 2023, as ações de IGTI11 são as nossas preferências no setor.
