Imagem: Divulgação
Na última terça-feira (11), a Iguatemi (IGTI11) divulgou fato relevante com a conclusão da aquisição da participação da Brookfield nos Shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista.
Com um conjunto de investidores, a transação consiste em um valor total de R$ 2,6 bilhões pelas seguintes participações: 60% do Shopping Pátio Paulista; (ii) 44,16% na expansão do Shopping Pátio Paulista; (iii) 50,1% empreendimento principal e na expansão do Shopping Pátio Higienópolis.
A Iguatemi, por meio de seus veículos, será detentora de 30% do Pátio Higienópolis e de 11% do Pátio Paulista, em contrapartida a um investimento total de R$ 700 milhões. Estes valores podem aumentar caso a empresa não encontre outros investidores para completar a operação.
Em termos qualitativos, o movimento é pertinente para a companhia, tendo em vista a qualidade e a localização dos ativos – o Pátio Higienópolis, inclusive, já faz parte do portfólio Iguatemi. Ademais, a IGTI11 será administradora integral dos imóveis, o que eleva marginalmente o cap rate da operação.
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Se a decisão é boa, por que o mercado reagiu de negativamente?
No entanto, notamos uma reação negativa do mercado no pregão de ontem (11) após o fato relevante. Em suma, era esperada uma fatia menor para a companhia no investimento, minimizando os impactos na alavancagem e no resultado de curto prazo em um cenário restritivo de custo de capital.
Com o novo montante, o cap rate da operação estaria em torno de 9,3% para os próximos 12 meses, contra os 10% especulados no início das negociações – o indicador não é proporcional ao percentual adquirido devido a presença da taxa de administração na conta. Lembrando que o cap rate do portfólio de IGTI11 está próximo de 15% atualmente.
Em termos de alavancagem, entendemos que haverá um incremento de despesas financeiras ao longo do ano, mas é provável que o índice Dívida Líquida / Ebitda da Iguatemi permaneça próximo de 2 vezes, conforme projetado pela empresa. Para atingir este objetivo, pode ser necessária uma eventual alienação de imóvel, o que enxergamos como bem-vinda.
De modo geral, considerando o tom imediatista dos agentes de mercado e a dificuldade de comunicação da companhia, interpretamos a reação de ontem como compreensível.
Visão no longo prazo segue favorável para a Iguatemi
No longo prazo, mantemos uma visão favorável para o negócio, já que oportunidades com esse tipo de imóvel a um cap rate atrativo são extremamente raras no mercado imobiliário.
Sob a ótica de valor, as ações IGTI11 negociam a um EV/m² competitivo de R$ 14,3 mil e um P/FFO 2025 de 8 vezes, o que consideramos atrativo para manutenção no portfólio. A Iguatemi segue como recomendação da Empiricus Research.
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