O fundo de lajes corporativas CSHG Prime Offices FII (HGPO11) voltou ao radar de Caio Araújo, analista de Fundos Imobiliários da Empiricus, em recente atualização na carteira tática da série Renda Imobiliária.
Araújo pontua em relatório aos assinantes que apesar do cenário desafiador, com muita gente migrando para renda fixa e as incertezas por conta da guerra no leste europeu, os investidores podem captar boas oportunidades em renda variável como o FII HGPO11.
A explicação se centra na resiliência do fundo durante a pandemia, uma vez que ele apresentou baixa taxa de vacância e conseguiu aumentar o valor médio dos aluguéis.
Outro ponto favorável é o momento positivo do mercado para empreendimentos de boutique (estruturas exclusivas e de alto padrão).
Cenário: mesmo enfrentando desafios, o pior ficou para trás
Segundo pesquisa feita pela imobiliária JLL, o mercado de locação de escritórios de alto padrão experimentou uma das suas piores crises, chegando a uma taxa de vacância de 25% no terceiro trimestre de 2020, por conta da Covid-19.
O resultado foi um baque no mercado de lajes corporativas, uma vez que a vacância ‘ideal’ precisa ficar entre 12% e 15%, o que, por sua vez, obrigou os locadores a reagir, conforme explica Araújo. “Os proprietários criaram alguns incentivos como o barateamento de custos com manutenção, ou até do aluguel, e mesmo assim foi difícil encontrar empresas dispostas a alugar os escritórios”.
Esse cenário perdurou até o segundo semestre de 2021, quando ocorreu o início da vacinação. A consequência direta foi o fechamento do IFIX – índice de fundos imobiliários da Bolsa –, no acumulado de dezembro, com a maior alta do ano, a 8,78%. Apesar da forte alta, o índice encerrou o ano de 2021 em queda de 1,73%.
Segundo ele, o atual momento é justamente de fazer o picking, uma seleção de fundos com alto potencial.
Aluguéis de escritórios e as dinâmicas de algumas regiões de SP
Se o cenário foi difícil para os investimentos de FIIs em geral, algumas regiões do chamado Central Business District se sobressaíram, conforme aponta Araújo“. A exemplo da região da Faria Lima e Itaim Bibi, onde se localizam um grande número de escritórios de alto padrão, observamos uma vacância ideal, entre 0% e 12%”.
O centro financeiro do Brasil, localizado na Zona Oeste da cidade de São Paulo, é uma das regiões com o metro quadrado mais caro do estado, chegando a custar R$ 185. Já as outras regiões da capital paulista apresentam valor em R$92,00 o metro quadrado.
“O que explica esse alto valor é a baixa oferta de espaços nesta região. Com isso, os locadores conseguem captar boa margem de lucros em cima dos aluguéis”, aponta Araújo.
Na contramão, regiões como a Avenida Paulista e a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini sofreram mais com a implementação do modelo híbrido e remoto. Então, a vacância destas regiões, atingiram, respectivamente, 18% e 32%.
“Essas duas avenidas têm os seus espaços ocupados sobretudo por pequenas empresas do setor de serviços, como telemarketing. Então, quando veio a pandemia, elas foram fortemente afetadas, uma vez que as pessoas foram para o modelo home-office”, explica o analista. Nesse cenário, segundo ele, a consequência direta foi um efeito cascata para todo o comércio, sobretudo os restaurantes.
Por que investir no fundo HGPO11?
Para Caio, apesar de contar somente com dois empreendimentos em seu portfólio, o fundo HGPO11 merece destaque como um bom investimento na carteira que ele lidera. “Nossa análise para classificação do fundo leva em conta a qualidade e localização dos empreendimentos, fora a Área Bruta Locável da CSHG Prime Offices que é de 12,6 mil metros quadrados”.
Atualmente, o fundo de lajes conta com dois empreendimentos, o Edifício Metropolitan e o Edifício Platinum, localizados no Itaim Bibi, centro corporativo de alto padrão de São Paulo. Nesse sentido, com o momento favorável para as boutiques. Soma-se a isso a ausência de oferta de prédios com a mesma categoria nos próximos anos.
Assim, o analista enxerga alto potencial de valorização das cotas do fundo HGPO11 e, quanto à distribuição de rendimentos (aluguéis), ele calcula yield (rentabilidade média) de 6,7% para os próximos 12 meses.
